空き家の相続税はいくら？売るときの税と期限の早見表

空き家の相続税はいくら？基礎控除3,000万円＋600万円×人数を超えた分だけ

親の空き家にかかる相続税は、空き家の評価額だけでなく遺産全体の合計が基礎控除を超えたときにかかります。計算されるのは、その超えた部分に対してだけです。分かれ目は、預貯金や株式まで含めた遺産の総額と、法定相続人の人数の2つです。

空き家も、土地と建物の評価額で相続財産に入る

誰も住んでいない家でも、親が亡くなった時点で親の名義だった土地と建物は、ほかの財産と同じように相続財産に入ります。民法第896条は、相続人が相続開始の時から、亡くなった人の財産に属した一切の権利義務を引き継ぐと定めています。空き家だから、古くて売れそうにないからという理由で、遺産の合計から外れることはありません。

評価のしかたは、売れる値段とは別のものです。土地は国税庁が毎年公表する路線価などをもとに評価します。建物は市区町村の固定資産税評価額が基本です。いずれも相続開始の日の時点で見ます。築年数の古い木造の空き家では建物の評価が小さくなります。遺産の中で大きいのは、土地の評価額になることが多くなります。売ろうとして査定を取ると、評価額と違う金額が出ることがあります。相続税の申告に使うのは評価額のほうです。売れた値段をそのまま相続税の計算に入れるわけではありません。

基礎控除の計算式に、法定相続人の人数を入れてみる

国税庁の相続税の計算（国税庁 No.4152）によると、基礎控除額は3,000万円に600万円×法定相続人の数を足した額です。遺産の課税価格の合計がこれ以下なら、相続税はかかりません。人数ごとに計算すると、次のようになります。

• 3,000万円 ＋ 600万円 × 1人 ＝ 3,600万円
• 3,000万円 ＋ 600万円 × 2人 ＝ 4,200万円
• 3,000万円 ＋ 600万円 × 3人 ＝ 4,800万円

たとえば母がすでに亡くなっていて、父の遺産を子2人で相続するとします。空き家の土地と建物の評価が合わせて1,800万円、預貯金が1,500万円なら、合計3,300万円です。基礎控除の4,200万円を下回るので、相続税はかからず、申告も要りません。同じ空き家でも、預貯金が3,000万円あれば合計4,800万円となります。基礎控除を超える600万円の部分に、相続税がかかります。空き家の評価だけを見て「うちは関係ない」と決めないでください。通帳や証券口座の残高まで足してから、基礎控除と比べます。

親が一人で住んでいた空き家は相続税が下がる？小規模宅地等の特例と10か月の保有

親が一人で住んでいた家の敷地は、小規模宅地等の特例で評価を下げられる場合があります。分かれ目は、誰がその土地を相続するかと、相続税の申告期限まで持ち続けるかです。期限は親の死亡を知った日の翌日から10か月です。この日より前に売るかどうかが、相続税の額に跳ね返ることがあります。

親の家の敷地の評価を下げられるかは、引き継ぐ人で決まる

国税庁の小規模宅地等の特例の案内（国税庁 No.4124）では、亡くなった人が住んでいた宅地を一定の親族が取得した場合の扱いが示されています。その宅地の評価額を、一定の面積まで減らして計算できます。親が一人暮らしで、相続するのが子だけという空き家では、配偶者は残っていませんし、同居していた子もいません。使えるかどうかは、取得した子が自分や配偶者などの持ち家に住んでいない人として、国税庁の案内にある条件に当てはまるかどうかで決まります。

持ち家に住んでいる子が相続する場合は、この扱いに当てはまらないことが多くなります。同じ空き家でも、誰の名義で引き継ぐかによって相続税の額が変わります。親が老人ホーム等に入っていた場合にも細かい条件があります。遺産分割の前に税理士へ、誰が取得すれば使えるのかを聞いてください。そのうえで分け方を決めるほうが、あとからやり直すより手間がかかりません。

申告期限より前に売ると、特例が使えなくなる相続人がいる

持ち家のない子が取得してこの特例を使う場合は、相続税の申告期限までその宅地を持ち続けることが条件の一つになっています。このため、相続から半年ほどで空き家を売ると、売った代金で納税資金はできます。一方で、特例が使えずに相続税そのものが増えることがあります。

ここで迷うのが、売るなら早いほうが固定資産税や管理の手間が減るという事情との兼ね合いです。特例で下がる相続税の額と、10か月まで待つあいだの固定資産税や草刈り、見回りの費用を並べてみてください。国税庁 No.4124（租税特別措置法第69条の4）の案内では、亡くなった人が住んでいた宅地は330平方メートルまで評価を80%減らせます。たとえば敷地の評価が2,000万円で330平方メートル以内なら、評価は400万円になります。課税価格が1,600万円下がります。待つあいだの費用が数十万円で済む家なら、特例で下がる額のほうが大きくなりやすいといえます。ただ、特例を使える人がもともといない遺産分けなら、待つ理由はありません。待つべきかどうかは、遺産分割で誰の名義にするかが決まった時点で判断できます。

特例を使って基礎控除の内側に入っても、申告は要る

小規模宅地等の特例で評価を下げた結果、遺産の合計が基礎控除の内側に収まるという家は少なくありません。この場合でも、特例は相続税の申告をしてはじめて使えます。「下げれば税金ゼロなので申告しなくてよい」という順にはなりません。租税特別措置法第69条の4の扱いでは、10か月を過ぎてから出す期限後申告でもこの特例は使えます。ただ、期限を過ぎて納める相続税には、国税通則法にもとづく無申告加算税や延滞税が上乗せされます。特例を使う場合も、10か月のうちに申告書を出しておくほうが負担は小さくなります。相続人のうち誰かが「うちは税金がかからない」と聞いて動いていない場合があります。それが特例を使う前の話なのか、使った後の話なのかを確かめてください。

相続した空き家を売ったら相続税とは別に税金がかかる？利益が出たときだけ

相続した空き家を売ったときの税は相続税とは別の譲渡所得の税です。売った値段から取得費と譲渡費用を引いて、利益が残ったときだけかかります。分かれ目は、親がその家をいくらで手に入れたかの記録が残っているかです。もう一つは、親の代から数えて所有期間が5年を超えているかです。

1. 相続税は受け取った財産に、売ったときの税は利益にかかる

相続税は、親から財産を受け取ったことに対して、相続人がまとめて計算して納める税です。これに対して、空き家を売ったときにかかるのは、所得税法第33条でいう譲渡所得、つまり資産を売って得た利益に対する所得税と住民税です。売った相続人がそれぞれ自分の所得として申告します。同じ家に2回税金がかかるように見えるのはこのためです。片方を納めたからもう片方が免除される、という関係にはありません。

ただし、相続税を納めた人には、その一部を売ったときの計算で差し引ける取得費加算という特例があります。相続税を納めていない人には関係しません。一方で、空き家の3,000万円控除は、どちらの人にも使える可能性があります。どちらが使えるかの判断は、「空き家の3,000万円控除は相続税を納めた人も使える？要件と令和9年12月31日」と「相続税を納めた空き家は取得費加算の特例が向く？計算方法と適用関係」の2つの節に分けて書いています。

2. 売った金額から引ける取得費は、親が買った値段を引き継ぐ

譲渡所得の計算では、売った金額から取得費と譲渡費用を引きます。所得税法（e-Gov法令検索）第38条は、取得費を資産を手に入れるのにかかった金額と設備費・改良費の合計としています。同法第60条第1項は、相続で取得した資産について、前の所有者が引き続き持っていたものとみなすと定めています。つまり、使うのは、相続人が空き家を受け取ったときの評価額ではありません。親が土地や建物を買ったときの値段と時期を、そのまま自分のものとして使います。

この扱いは、所有期間の数え方にも効きます。租税特別措置法第31条は、所有期間が5年を超える土地・建物の譲渡を長期譲渡所得として分けて課税しています。相続した家なら親が買った時から数えます。親の代から長く持っていた家は、相続の翌年に売っても長期の扱いになります。一方で、親が買ったときの売買契約書や領収書が見つからないと、実際に払った額で取得費を計上できません。利益が大きく計算されがちです。仏壇の引き出しや古い通帳の袋、親の書類箱を、売る前に一度探しておいてください。

3. 利益が出なければ税はかからず、出たら翌年に確定申告する

譲渡費用には、売るために直接かかった費用が入ります。仲介で売ったときの仲介手数料、売買契約書の印紙代、売るために建物を取り壊したときの解体費用などがこれに当たります。空き家の管理のために払ってきた固定資産税や草刈りの費用は入りません。売った金額から取得費と譲渡費用を引いて利益がゼロかマイナスなら、譲渡所得の税はかかりません。

利益が残った場合や、特例を使って利益をゼロにする場合は、売った年の翌年に確定申告をします。特例は申告をしないと使えないので、税額がゼロになる見込みでも申告書を出す必要があります。売った年のうちに、売買契約書、領収書、親の取得の記録をひとつの封筒にまとめておきます。翌年の春に慌てずにすみます。申告が要る人と要らない人の分かれ方は「不動産売却で確定申告が必要な人」の記事で、書類の名前と期限ごとに確かめられます。

空き家の3,000万円控除は相続税を納めた人も使える？要件と令和9年12月31日

相続税を納めたかどうかに関係なく、要件を満たせば相続した空き家の売却益から最高3,000万円を控除できます。取得した相続人が3人以上なら、1人2,000万円が上限です。分かれ目は、家の建築時期と相続後の使い方、そして売る期限の3つです。

1. 使えるかどうかを分ける主な要件

譲渡所得から最大3,000万円を控除できるのは、親が一人で住んでいた家屋とその敷地を相続した相続人です。一定の要件を満たして売却した場合に限ります。これがこの制度の骨組みです。国税庁の被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁 No.3306）に載っている要件のうち、相続した空き家で判断が分かれやすい主なものは次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建てられた家屋であること
• 区分所有建物として登記された建物でないこと
• 相続の開始の直前に、亡くなった親以外に住んでいた人がいないこと
• 相続してから売るまで、事業・貸付け・居住のどれにも使っていないこと
• 売った代金が1億円以下であること
• 家屋を耐震基準に適合させるか取り壊すこと（令和6年1月1日以後の譲渡は、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修や取壊しをした場合も対象）

これは主な要件で、全部ではありません。最後の要件は令和6年1月1日以後の譲渡から広がりました。それより前は、売主が売るまでに耐震改修か取壊しを済ませる必要がありました。いまは、古い家を建てたまま売り、買主が翌年2月15日までに取り壊す形でも、控除の対象になりえます。親が老人ホーム等に入っていた場合の扱いや、売る相手が親族の場合の扱いなど、細かい条件は国税庁の同じページで確かめてください。家屋を取り壊すかどうかは、解体費用と売れる値段の兼ね合いになります。「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事で、解体して売る場合と現況で売る場合の手取りを先に比べておくと判断しやすくなります。要件を一つずつ○×で確かめる手順は「空き家3000万円控除の条件」の記事にまとめてあります。

2. 家屋と敷地を取得した相続人が3人以上なら、1人2,000万円

国税庁の同じ案内では、令和6年1月1日以後の譲渡について、控除額の扱いが示されています。家屋と敷地等を相続で取得した相続人の数が3人以上である場合、1人あたりの控除額は2,000万円です。兄弟3人で3分の1ずつ相続し、1人あたりの利益が2,500万円なら、控除後に500万円が残ります。そこに税がかかります。2人で分けた場合は、1人3,000万円までの控除です。誰の名義にして売るかで手取りが変わります。遺産分割の話し合いで空き家を共有にするか一人にまとめるかを決めるときの材料になります。

売った代金1億円以下の判定は、1人ずつの持分の金額ではなく家屋と敷地全体の代金で見ます。人数が多いからといって1億円の枠が人数分に増えるわけではありません。

3. 売る期限は「3年目の年末」と「令和9年12月31日」の早い方

この控除には、期限が2つ重なっています。1つは、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。もう1つは、この特例そのものが平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡を対象にしていることです（租税特別措置法第35条第3項）。

2026年4月15日に親が亡くなった場合を考えます。1つ目の期限は、3年を経過する日（2029年4月14日）が属する年の12月31日、つまり2029年12月31日です。2つ目の期限は令和9年、つまり2027年12月31日です。現行の決まりのままなら、2027年12月31日までに引渡しを終える必要があります。2024年9月1日に亡くなった場合は、3年を経過する日が2027年8月31日です。その年の12月31日は2027年12月31日となり、2つの期限が同じ日になります。令和9年12月31日より後の譲渡がどう扱われるかは、その時点の税制で決まります。売る年の国税庁の案内で確かめてください。

相続税を納めた空き家は取得費加算の特例が向く？計算方法と適用関係

相続税を納めた人は、空き家を売った利益から相続税の一部を差し引く取得費加算の特例を使えます。ただし、空き家の3,000万円控除との併用はできません。分かれ目は、納めた相続税のうち空き家に対応する額が、3,000万円の控除より大きいかどうかです。多くの空き家では、3,000万円控除のほうが大きくなります。売る期限は相続税の申告期限の翌日以後3年です。

1. 取得費加算の特例の概要と、適用の3つの要件

国税庁の相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁 No.3267）によると、相続で受け取った財産を一定の期間内に売った場合に使えます。納めた相続税のうちその財産に対応する額を、取得費に足して利益を小さくできます。相続税と譲渡所得の税が同じ財産に重なる負担を軽くするための特例です。租税特別措置法第39条に定めがあります。使えるのは、次の3つにすべて当てはまる人です。

• 相続や遺贈で、その空き家を取得した人であること
• その人に、相続税が課されていること
• 相続開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ること

基礎控除の内側に収まって相続税がかからなかった人は、2つ目で外れます。同じ遺産を受け取った相続人どうしでも、小規模宅地等の特例や配偶者の軽減で自分の相続税がゼロになった人は使えません。兄弟の中で使える人と使えない人が分かれることがあります。

2. 加算できる額の計算方法

加算できる額は、その人が納めた相続税額に、ある割合を掛けて求めます。割合とは、相続税の計算に入った財産全体のうち売った空き家が占める分です。式にすると、その人の相続税額 × 売った空き家の相続税評価額 ÷（その人の相続税の課税価格 ＋ その人の債務控除額）です。

たとえば、相続税を600万円納めた人が、相続税評価額1,500万円の空き家を売ったとします。その人の課税価格は6,000万円、債務控除はなかったとすると、次のとおりです。

• 600万円 × 1,500万円 ÷（6,000万円 ＋ 0円）＝ 150万円

この150万円が、取得費に足せる額になります。ただし加算できるのは売った利益の額までです。利益より大きい分は切り捨てられ、利益がマイナスになるところまでは使えません。

3. 3,000万円控除との適用関係は、どちらか一方を選ぶ

取得費加算の特例と、空き家の3,000万円控除は併用できません。上の計算方法と同じ例で、空き家を売った利益が1,200万円だったとします。3,000万円控除を選べば利益はゼロになります。取得費加算を選べば、1,200万円から150万円を引いた1,050万円に税がかかります。この場合は3,000万円控除のほうが有利です。

取得費加算のほうが有利になりやすいのは、3,000万円控除の要件から外れる家です。昭和56年6月1日以後に建てられた家、相続のあとで一時的に貸した家、令和9年12月31日を過ぎて売る家などがこれに当たります。相続税を納めていれば、取得費加算が残された選択肢になります。どちらも使えるときは、両方で税額を出してから選んでください。

4. 取得費加算の特例を適用するときの注意点

この特例は、売った年の翌年の確定申告で、計算の明細書を付けて申告してはじめて使えます。相続税の申告書の写しなど、相続税額と課税価格が分かる書類が要ります。相続税の申告を頼んだ税理士から、控えを受け取っておいてください。

期限の数え方にも注意が要ります。相続税の申告期限が2027年2月15日だとします。取得費加算で売れる期限は、申告期限の翌日以後3年を経過する2030年2月15日です。遺産分割がまとまらず、相続税の申告期限に間に合わないまま申告した場合があります。あとで相続税を修正した場合も含め、加算できる額が変わることがあります。売る年が先になるほど、空き家の3,000万円控除の期限が先に切れます。この特例だけが残るという順番になりやすい点も覚えておいてください。計算の例を土地と建物に分けて確かめたい場合は、「相続した家の売却の税金」の記事に別の数字で置いてあります。

空き家を相続して持ち続けると固定資産税は毎年かかる？住宅用地の6分の1と勧告

空き家を相続して持ち続けるあいだは、誰も住んでいなくても毎年固定資産税がかかります。建物が建っている土地は、課税標準が6分の1になる特例を受けていることが多くあります。分かれ目は、その特例が続くかどうかで、市区町村から勧告を受けると外れます。

1. その年の1月1日に所有者になっている人に、1年分が課される

納税通知書が届く相手は、地方税法第343条にもとづき、登記簿や課税台帳に所有者として載っている人です。相続登記が済んでいない空き家では、市区町村が相続人の一人を代表者として納税通知書を送ることが多くあります。実家の近くに住む相続人が何年も一人で払い続けている、ということが起こります。払った金額は、遺産分割や売った代金の分け方を話し合うときの材料になります。納税通知書と領収書は捨てずに残してください。

売る場合は、その年の1月1日に所有者になっている人に、その年度分が課されます。年内に引渡しを終えるか、年を越してから引き渡すかで、翌年度分を誰が払うかが変わります。売る時期を決めるときは、控除の期限と並べて見ておくと計算が合います。

2. 建物が建っている土地は、課税標準が6分の1になっている

地方税法第349条の3の2は、住宅用地の固定資産税の課税標準を価格の3分の1とすると定めています。200平方メートル以下の小規模住宅用地は6分の1です。空き家でも建物が住宅として扱われているあいだは、この特例が続いていることが多くあります。建物を取り壊して更地にすると特例が外れ、翌年度から土地の税額が上がります。

空き家の3,000万円控除を使うために取り壊す場合も同じです。解体した翌年の1月1日をまたいで売れ残ると、その年度は特例のない税額になります。解体の時期と引渡しの時期は、続けて決めてください。

3. 市区町村の勧告を受けると、住宅用地の特例が外れる

空家等対策の推進に関する特別措置法では、市町村長は、管理が行き届かず特定空家等になるおそれが大きい空き家（管理不全空家等）の所有者に指導できます。なお改善されないときは勧告できるとされています（同法第13条）。周囲に悪い影響を与えている特定空家等には、助言・指導、勧告、命令、代執行までの段階が定められています（同法第22条、空き家対策（国土交通省））。

勧告を受けた空き家の敷地は、地方税法第349条の3の2の住宅用地の特例から除かれます。6分の1になっていた課税標準がもとに戻ります。勧告に至るまでの段階と税額の変わり方は、同じ地方税法第349条の3の2を根拠に「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事で、指導から勧告までの流れの順に確かめられます。相続税の申告を待つあいだに草木が伸び、近所からの連絡で市区町村が見に来る、という流れはよくあります。10か月の間も、見回りの手配だけは続けてください。

空き家の相続税と売却の期限は相続開始日から何か月？4つの期限の早見表

相続税の申告は死亡を知った日の翌日から10か月、相続登記は3年が期限です。空き家の3,000万円控除は3年目の年末、取得費加算は申告期限の翌日以後3年が期限です。どれが先に切れるかは、亡くなった月によって入れ替わります。

1. 4つの期限を相続開始日から計算する

国税庁の相続税の申告と納税（国税庁 No.4205）によると、相続税の申告と納税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行います。ほかの期限も含め、起算の日と長さを揃えて4つ並べると、次のとおりです。

• 相続税の申告・納付：死亡を知った日の翌日から10か月以内
• 相続登記：相続で取得したと知った日から3年以内（2024年4月1日より前から知っていた場合は、2024年4月1日から3年以内）
• 空き家の3,000万円控除：相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年12月31日まで
• 取得費加算：相続開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで

起算の日は少しずつ違います。相続税と取得費加算が「死亡を知った日」と「相続開始の日」、相続登記が「取得したと知った日」です。親と同居していなかった子が、亡くなったことを知ったのが数日後だった場合などがあります。その場合は、知った日を手帳に書き残しておいてください。

2. 亡くなった日ごとの期限の早見表

亡くなった日と死亡を知った日は同じとします。取得したと知ったのも同じ日という前提で、2つの例を日付で並べます。

2026年4月15日に親が亡くなった場合の早見表です。

• 相続税の申告・納付の期限：2027年2月15日
• 空き家の3,000万円控除で売る期限：2027年12月31日（本来の期限は2029年12月31日だが、特例の対象が令和9年12月31日までの譲渡のため）
• 相続登記の期限：2029年4月15日
• 取得費加算で売る期限：2030年2月15日

2024年9月1日に親が亡くなった場合の早見表です。

• 相続税の申告・納付の期限：2025年7月1日
• 相続登記の期限：2027年9月1日
• 空き家の3,000万円控除で売る期限：2027年12月31日
• 取得費加算で売る期限：2028年7月1日

前者では、空き家の3,000万円控除の期限（2027年12月31日）が相続登記の期限（2029年4月15日）より先に切れます。後者では、相続登記の期限（2027年9月1日）が控除の期限（2027年12月31日）より先に来ます。どちらの例でも、相続税の申告期限がいちばん早く、取得費加算の期限がいちばん遅くなります。自分の場合の日付を入れ直すと、どの特例を使えるうちに売れるかが分かります。

相続登記は空き家の相続税の申告より後でよい？3年の期限と遺産分割の順番

相続登記の期限は取得を知った日から3年なので、10か月の相続税の申告より後に来ることが多くなります。ただし、売るなら決済の日までに相続人の名義へ登記を移す必要があります。分かれ目は、遺産分割がいつまとまるかと、売る予定があるかどうかです。

1. 自分の相続登記の期限を、知った日と2024年4月1日の遅い方から数える

相続登記の申請義務化について（法務省）では、正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料の対象になると案内されています。期限は、相続で不動産を取得したと知った日から3年です。義務化は2024年4月1日に始まりましたが、それ以前に開いた相続も対象です。この場合の期限は、施行日と取得を知った日のうち遅い方から数えます。

2024年4月1日（施行日）より前から相続したことを知っていた人は、2027年3月31日までです。相続は2024年4月1日より前でも、知ったのが同日より後の人は、知った日から3年です。何年も前に亡くなった親の名義のままになっている空き家は、前者に当たることが多くあります。相続人の中に連絡の取りにくい人がいる場合は、2027年3月31日から逆算して戸籍の取り寄せを始めることになります。名義を変えないまま置いた場合に何が起きるかは「土地の名義変更をしないとどうなるか」の記事で、期限と売却の関係として確かめられます。

2. 遺産分割を相続税の申告期限までにまとめると、特例の選び方が広がる

遺産分割がまとまらないまま相続税の申告期限を迎えると、相続人は法定相続分で分けたものとして申告することになります。小規模宅地等の特例は、その時点では使えません。あとで分割がまとまれば手続によって使える場合がありますが、申告の段階で納める税額は大きくなります。空き家の3,000万円控除と取得費加算も、使えるのはその空き家を取得した人です。誰が取得するかが決まらないと、どちらの特例をどの相続人が使うかも決まりません。

このため、空き家を売る予定がある場合は、順番を決めておくと迷いが少なくなります。相続税の申告期限までに遺産分割協議をまとめ、協議書をもとに相続登記を申請し、そのあと決済、という順番です。納税資金が手元に足りず、空き家を売った代金で相続税を払うつもりの場合があります。その場合は、10か月のうちに売れるかどうかが別の問題として加わります。「相続税が払えない」の記事で、延納や物納との比べ方を先に見ておいてください。

空き家を売るか持ち続けるかは相続税の申告期限までに決める？3つの数字を並べる

売るか持ち続けるかは、3つの数字を並べると決めやすくなります。売った場合の手取り、特例ごとの税額、持ち続けた場合の年間の費用で、相続税の申告期限の10か月までに出します。分かれ目は、特例の期限内に売れる見込みがあるかと、持ち続けて使う予定があるかです。

1. 売った場合の手取りを、仲介と買取の2通りで出す

査定の金額は、仲介で売り出す場合は「売れたらこの値段」という見込みです。買取の場合は買主が実際に払う金額なので、そのままでは比べられません。仲介なら、仲介手数料と、売れるまでのあいだの固定資産税や管理の費用を引きます。当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりませんが、価格は仲介で売れた場合の見込みより低くなります。どちらも手取りに直してから並べてください。

特例の期限が近い場合は、手取りの額だけでなく、期限内に引渡しが終わるかも一緒に比べます。仲介で売り出して半年たっても買い手がつかないことがあります。空き家の3,000万円控除の期限を過ぎてしまえば、値段で得た分より税で失う分が大きくなることがあります。売り出す前に、いつまでに決まらなければ買取に切り替えるかの月を決めておきます。期限の年に慌てずにすみます。

2. 税理士に、3,000万円控除と取得費加算のそれぞれで税額を出してもらう

相続税の申告を税理士に頼む場合は、同じ税理士に、空き家を売った場合の譲渡所得の税を出してもらいます。3,000万円控除を使った場合と取得費加算を使った場合の2通りで出してもらうと、相続税の課税価格や相続税額をそのまま使えます。計算の行き違いが起きにくくなります。持ち続けた場合については、固定資産税、火災保険、見回りや草刈りの費用を1年分として足します。売った場合の手取りとの差が何年分に当たるかを見ると、待つ意味があるかが判断できます。

親の取得の記録が見つからない場合や、相続のあとに一時期だれかが住んでいた場合は、使える特例が変わります。その事実も最初に税理士へ伝えてください。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

相続税の申告前後に当社が空き家を買い取る場合、決済日はいつにできる？

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

空き家の相続税と売ったときの税で、先に確かめる3つ

• 相続税がかかるかは、空き家の評価額だけでなく預貯金まで含めた遺産の合計で決まります。基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。小規模宅地等の特例を使う相続人は、申告期限まで売らずに持ち続ける必要があります。
• 売ったときにかかるのは相続税とは別の譲渡所得の税で、利益が出たときだけかかります。空き家の3,000万円控除と取得費加算は併用できず、要件と税額を両方で確かめてから選びます。
• 期限は、相続税の申告が10か月、相続登記が3年、空き家の3,000万円控除が3年目の年末と令和9年12月31日の早い方、取得費加算が申告期限の翌日以後3年です。亡くなった日を入れて、自分の場合の日付を並べてください。

当社は相続した空き家を現況のまま買い取り、決済日は使う特例の期限と相続登記の日程から逆算して置きます。どの特例を選ぶかと税額の計算は、税理士の判断に委ねます。

空き家の相続税と固定資産税について、よくある質問

Q1. 空き家を売却した場合、税金はかかりますか

売った金額から、親が買ったときの値段を引き継いだ取得費と、仲介手数料などの譲渡費用を引きます。利益が残ったときだけ、譲渡所得の税がかかります。利益が出なければ税はかからず、利益が出た場合や特例を使う場合は、売った年の翌年に確定申告をします。相続税を納めたかどうかとは別の税で、空き家の3,000万円控除か取得費加算が使えれば、利益を小さくできます。

Q2. 家をタダであげると贈与税はかかりますか

個人から個人へ無償で家を渡すと、受け取った側に贈与税がかかるのが原則です。空き家で値段がつきにくいという理由だけでかからなくなるわけではありません。渡す相手が法人の場合は、渡した側に税がかかる扱いもあります。無償で渡す場合でも、名義を移す登記の費用や翌年度以降の固定資産税を誰が負担するかを書面で決めてください。税の扱いは、国税庁の案内か税理士で確かめてください。

Q3. 誰も住んでいない家でも固定資産税はかかりますか

かかります。固定資産税は住んでいるかどうかではなく、登記簿や課税台帳に所有者として載っている人に課されるためです。建物が住宅として扱われているあいだは、土地の課税標準が軽くなる住宅用地の特例が続いていることが多くあります。ただ、市区町村から勧告を受けた場合のほか、人が住める状態でないと判断された場合も外れることがあります。納税通知書の課税標準額の欄で確かめてください。

Q4. 空き家の固定資産税は、一生払わなくてはいけませんか

所有しているあいだは毎年かかり、売って所有権が移れば、その翌年度からは新しい所有者に課されます。その年の1月1日の所有者に1年分が課されるので、年内に引渡しを終えると翌年度分はかかりません。相続放棄をすれば所有者にはなりません。ただ、民法第940条第1項により、放棄の時に空き家を現に占有していれば、次に管理する人へ引き渡すまで保存の義務が残ります。

Q5. 広い庭があると、空き家の固定資産税は高くなりますか

土地の固定資産税は面積と評価で決まるので、庭が広いほど税額は大きくなります。地方税法第349条の3の2では、住宅用地のうち200平方メートル以下の部分は課税標準が6分の1、それを超える部分は3分の1とされています。家屋の床面積に応じた上限もあります。庭の分だけ軽減が小さくなります。建物を取り壊したときの上がり幅も、面積の広い土地ほど大きくなります。

Q6. 名義が亡くなった親のままでも、空き家は売れますか

民法第896条により、相続人は相続開始の時から親の財産を引き継いでいます。そのため、相続登記の前でも売買契約を結ぶことはできます。ただし、決済の日に買主へ所有権を移す登記をするには、その前に相続人の名義へ登記を移しておく必要があります。相続税の申告期限や控除の期限に決済を間に合わせるなら、遺産分割協議と相続登記の日程を、決済日から逆算して組んでください。

当社の見方

当社に届く空き家のご相談では、相続税がいくらになるかに加えて、売るときにかかる税金や期限が気になり、まずいつまでに現金化できるのかを知りたいという方が多くいらっしゃいます。税の期限を意識して段取りを組む際の目安として、買取価格のご提示はご相談から目安30分、ご契約は目安1〜2週間、お引き渡しは早ければ2週間以内で、ご入金はお引き渡しと同時です。相続した空き家を売るときは、一般の売却で使う書類に加えて戸籍などの書類が要り、費用も売買契約書の印紙代や抵当権の抹消登記の費用などに加えて相続登記の費用がかかります。ご用意いただく書類やご負担いただく費用は個別のご案件によって変わりますので、税の期限から逆算して早めに確認しておくと、期限が近づいてから手続きが重なって慌てる場面を減らせます。当社は全国(47都道府県)に対応し、相続した土地が底地・借地権という場合も買い取っていますが、買い取れない物件や売らないほうがよい場合は、正直にそうお伝えしています。