空き家を売却するには？3つの売り方と名義・税金の順番

名義人が死亡した空き家は売却できる？相続登記の期限は3年

名義人が死亡したままの空き家は、相続人へ名義を移す相続登記を済ませてから売却する形になり、登記を飛ばして売る道はありません。

売るまでにかかる日数は、相続人が何人いて、誰がその家を受け継ぐかがすでに決まっているかで大きく変わります。話し合いが済んでいれば登記は書類集めの期間だけで終わります。

名義が親のままでは売買の登記ができない理由

売買で買主に所有権を移す登記は、登記簿に載っている所有者から買主へ移す形でしか申請できません。所有者の欄が亡くなった親のままだと、その親から買主へ直接移すことはできません。親から相続人へ、相続人から買主へという2段の登記が要ります。1段目が相続登記にあたります。

契約書に署名するのは相続人ですが、署名の時点で名義が移っていなくてもかまいません。引き渡しの日までに相続登記が終わる見通しが立っていれば、契約を先に結ぶこと自体はできます。ただし見通しが立たないまま引き渡しの日を契約書に書くと、売主の側が期限を守れない立場に置かれます。そのため司法書士から登記が終わる時期を聞いてから日付を決める順番になります。

実家の名義を確かめるには、法務局で土地と建物の登記事項証明書を取ります。甲区という欄に書かれた所有者の名前を見ます。親の名前が書かれていれば相続登記はまだです。祖父母の名前が残っていれば、祖父母から親への相続登記も済んでいないことになり、集める戸籍の範囲がそのぶん広がります。

相続登記の期限を自分の場合で数える

実家を相続した人には、登記の申請そのものに期限があります。期限は、自分が取得を知った日から3年です。守らずに放っておくと、10万円以下の過料を科されることがあります。この義務は2024年4月1日に始まりましたが、それ以前に始まった相続にも及びます（法務省「相続登記の申請義務化について」）。

自分の期限を数えるときの起点は、親が亡くなった日ではなく、自分がその家を相続で取得したと知った日です。2024年4月1日より前から知っていた場合は、施行日と知った日の遅い方から3年を数えます。この場合の期限は2027年3月31日です。相続そのものは施行日より前でも、知ったのが施行日より後なら、知った日から3年が期限になります。

売るつもりの家なら、期限を待たずに登記を進める理由がもう1つあります。それは名義が移らないと買主との契約の段取りが組めないことです。相続人の間で分け方の話し合いがすぐにまとまらない場合でも、手はあります。自分が相続人であることを法務局に申し出る相続人申告登記（不動産登記法第76条の3）で、申請の義務をひとまず果たした扱いにできます。

空き家を売却するまで放置するとどうなる？管理不全空家と固定資産税

売れるまでの間も、空き家の管理と損害の責任は相続人が負い、管理が行き届かなければ市区町村の指導や勧告の対象になります。

どこまで重くなるかは、建物の傷みの進み具合と、隣の家や道路との距離で分かれます。2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法で、指導の対象になる空き家の範囲も広がりました。

倒壊や火災で隣の家に損害が出たとき

屋根材が台風で飛んで隣の車を傷つけた、ブロック塀が倒れて通行人がけがをした、といった場面では、建物を持っている人が損害を賠償する立場に立ちます。相続登記をしていなくても、相続した時点で所有者は相続人なので、名義が親のままであることは責任を逃れる理由になりません。

遠方に住んでいて年に数回しか見に行けない実家では、雨どいの外れや外壁のひびに気づくのが遅れやすくなります。放火やごみの不法投棄の的にもなりやすくなります。どの段階で賠償の責任が問われるかは「空き家の放置で責任と賠償を負う条件」の記事にあり、売り出す前の数か月の管理をどこまで続けるかを決める材料になります。

管理不全空家の勧告で固定資産税の特例が外れる

2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法で、放っておけば特定空家等になるおそれのある管理不全空家も、市区町村が指導し、改まらなければ勧告できるようになりました（同法第13条、国土交通省「空き家対策」）。

勧告を受けると、その敷地は住宅用地の特例から外れます。200平方メートル以下の部分で価格の6分の1になっていた固定資産税の課税標準が元に戻ります（地方税法第349条の3の2）。特例が外れるかどうかは、年度ごとに、その年の1月1日（賦課期日）の時点で勧告を受けているかで決まります（地方税法第359条）。指導を受けただけの段階では外れません。年の途中で勧告を受けた場合は、次の1月1日にも勧告が残っていれば、その年度の税から特例が外れます。指導の通知が届いた段階で売却を動かせば、税の負担が増える前に手放せる場合があります。

税額がどこまで上がるかは「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事で計算の流れを追えるので、売るまでに何年かかりそうかと合わせて見積もってください。

空き家の売却を検討するときの相談窓口

売却を検討する段階で使える相談窓口は、相談したい中身ごとに分かれています。ひとつの窓口ですべてが済むわけではありません。市区町村によっては空き家の相談窓口や空き家バンクを設けていて、管理の困りごとや補助の制度を聞けます。ただ、売値や手取りの話はそこでは出ません。

相続登記の手続きは法務局の相談、譲渡所得の税は税務署か税理士、遺産の分け方は司法書士や弁護士が受け持ちます。いくらで売れるかを知りたいなら不動産会社に相談することになります。仲介を頼む会社に相談すれば、売り出す価格の見込みが返ってきます。買取をする会社に相談すれば、実際に買い取る金額が返ってきます。2つは性質の違う数字なので、どちらの立場の不動産会社に聞いたのかを書き留めておくと、後で比べるときに迷いません。

空き家をそのまま売却するには？仲介で買主が見つかる家の条件

空き家をそのまま売却するには、不動産会社に仲介を頼み、建物付きの中古住宅として一般の買主を探す方法がまず候補になります。

この道を取れるかは3点で分かれます。買主が住宅ローンを組める状態の家か、敷地が道路に2m以上接していて建て替えができるか（建築基準法第43条）、そして売り出しから契約まで数か月待てるかです。

1. 一般の買主が住宅ローンを組める家か

一般の買主の多くは住宅ローンを使うので、金融機関が担保として評価できる家かどうかが、仲介で売れるかの分かれ目になります。雨漏りが続いていたり、床が傾いていたりする家は、建物の評価が低く出て融資の額が絞られます。買主が自己資金を足せなければ話がそこで止まります。

敷地が道路に2m以上接していない土地は、今の建物を壊すと新しい家を建てられません。そのため多くの金融機関が担保として扱いにくくなります。買主の層がさらに狭まります。登記簿や公図と一緒に、家の前の道が建築基準法上の道路かどうかを市区町村の建築の窓口で確かめておくと、仲介に出す前に見込みがつきます。

逆に、駅から歩ける場所にあり、水回りが使える状態で、建て替えにも支障がない家なら、片付けをして売り出すだけで買主が付くことは珍しくありません。

2. 売り出しから入金までの流れと仲介手数料

仲介では、不動産会社と媒介契約を結び、広告を出して内覧を受け、購入の申し込みが入ってから売買契約に進みます。買主の融資が実行される日に代金を受け取って引き渡します。買主が見つかるまでの期間は物件と時期しだいで読めません。契約の後も融資の審査が通らなければ契約が白紙に戻る特約が付くのが通例です。契約した日にお金の受け取りが確定するわけではありません。

売買が成立すると、仲介を頼んだ不動産会社に仲介手数料を払います。その額の上限は宅地建物取引業法第46条にもとづく国土交通大臣の告示で決まっています。当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりませんが、当社で買い取れずに仲介でお手伝いする場合は、この上限の範囲で手数料をいただきます。

売れるまでの間は固定資産税や火災保険料、草刈りや見回りの費用も相続人が払い続けます。仲介の見込み額から手数料とこれらの費用を引いた額で、ほかの売り方と比べることになります。

3. 買主が外国人のときに売主が確かめること

空き家を買う外国人の話を耳にすることもあります。国籍によって不動産の売買そのものが禁じられているわけではなく、売主が相続登記を済ませて契約し、引き渡す手順は日本人の買主と変わりません。違ってくるのは、代金の支払い方と、契約の中身を相手が理解しているかの確かめ方です。

代金が海外から送金される場合は、着金を確かめてから所有権の移転の登記を申請します。この段取りを、契約書と司法書士の手順の両方に書いておく必要があります。契約書を日本語だけで作るなら、通訳を立てたか、訳文を渡したかを記録に残しておくと、引き渡しの後に「説明を受けていない」と言われる余地が減ります。

外国人の買主を探す広告や仲介を扱う不動産会社は限られます。相談する前に、その会社が海外からの送金の決済や、外国籍の買主の本人確認を扱った経験があるかを聞いておくと、途中で話が止まる場面を避けられます。

空き家は解体して売却すべき？解体費用と更地の固定資産税の分かれ目

解体してから土地として売るのは、建物を残すと買主が付きにくく、解体費用を先に払える場合に限って手取りが増える道です。

分かれ目は3つあります。解体費用の額と、更地にした翌年度からの固定資産税の上がり方、そして相続した空き家の3,000万円控除の要件を、取り壊すことで満たせるかどうかです。

1. 解体費用を先に払えるか

解体費用は売れる前に業者へ払うのが通例で、売却代金から後払いにできる場面は多くありません。費用は建物の構造と延べ床面積のほか、次のような条件でも上がります。前の道が狭くて重機が入らない、隣家との間が狭く手で壊す部分が増える、古い建材の調査や除去が要るといった場合です。見積もりを取るまで額は決まりません。

解体した後に土地が売れるまでの期間も、相続人が資金を寝かせることになるので、手元の資金で払えるか、払った後の生活に支障がないかを先に確かめてください。費用の決まり方と、解体して売るか現況のまま売るかの比べ方は「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事にあります。

2. 更地にした翌年度から上がる固定資産税

固定資産税は毎年1月1日の状態で課税されます（地方税法第359条）。年の途中で解体すると、その翌年度から住宅用地の特例が外れた額になります。特例の中身は「管理不全空家の勧告で固定資産税の特例が外れる」の節にあるとおりで、勧告を受けていない家でも、建物を自分で壊せば同じように特例の外の扱いになります。

12月に解体して1月以降に売れた場合と、1月に解体してその年のうちに売れた場合とでは、更地として課税される年度の数が変わります。解体する月は、売り出してから買主が付くまでの見込みと合わせて決めてください。

3. 3,000万円控除と取り壊しの関係

被相続人が一人で住んでいた家屋とその敷地を相続した相続人が、一定の要件を満たして売却した場合に使える特例があります。譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。要件の1つが、家屋を耐震基準に合うよう改修するか、取り壊すことです（租税特別措置法第35条第3項、国税庁 No.3306）。令和6年1月1日以後に売る分は、売る前に売主が工事を済ませていなくてもかまいません。売った年の翌年2月15日までに買主が取り壊すか耐震改修をすれば、この要件を満たしたことになります。

令和6年1月1日以後に売る場合、その家と敷地を相続した人が3人以上いると、1人が差し引ける額は2,000万円までになります。売る期限は相続の開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日、つまり相続から3年がたつ年の年末までです。ほかにも、家屋が昭和56年5月31日以前に建てられたこと、売った代金が1億円以下であることなどの要件があるので、使えるかどうかは国税庁のNo.3306で一つずつ確かめてください。

古い家で耐震の改修に費用がかかるなら、取り壊す方が要件をそろえやすくなります。取り壊すのは、売主が先に解体費用を払って土地として売る形と、買主が取り壊す約束で建物付きのまま売る形の2つです。後の形なら解体費用を先に用意しなくて済みます。そのかわり、買主が期限までに取り壊さなければ控除を使えません。そのため取り壊しの期限を契約書に書けるかが分かれ目になります。

空き家を買取業者に売却すると価格はどう決まる？提示まで目安30分

買取業者の提示額は、再販の見込み額から片付けや解体、売れるまでの期間の費用を引いて決まり、仲介の見込み額より低くなります。

当社の場合、物件の情報がそろっていればご相談から価格のご提示までは目安30分です。その額がどこまで下がるかは、建物の傷みと土地の使い道、確かめられていない条件の数で分かれます。

1. 価格が下がる理由と、下がり方を分ける条件

買取業者は、買った空き家を片付け、修繕するか解体して、次の買主に売るまでの工程を自分の資金と時間で回します。その間の固定資産税や保険料も負担します。提示額はその費用と、売れるまでの期間に見込む利益を差し引いて組み立てます。急いだことへの手数料が乗っているわけではありません。

下がり方を大きくするのは、次の買主が付くまでの読みにくさです。更地にすれば一般の人がすぐ家を建てられる土地なら差は小さく済みます。建て替えができない土地や、前の道が他人名義の私道で取り決めが無い土地は、片付けや修繕では埋まらない差が残ります。

境界の目印が見つからない、地中に古い基礎が残っているかもしれないといった確かめられていない条件も、買主が重い方に見積もるので価格から引かれます。時間をかけて確定させれば戻る分もあります。

2. 雨漏りや家財が残った空き家を買取で売る場合

雨漏りがある、シロアリの跡がある、家財が部屋に残ったままといった空き家は、仲介では買主が修繕や片付けの費用を嫌って話が進みにくくなります。一方で買取ならその費用を買主の側の計算に入れて、現況のまま引き渡せます。片付けを終えてから相談しようと数か月置くと、その間に雨漏りが進んだり、3,000万円控除の期限が近づいたりします。傷みがあるなら片付けの前に金額を聞いておく方が判断を急がずに済みます。

雨漏りやシロアリを買主に伝えずに売ると、引き渡しの後に責任を問われることがあります。現況で売る買取でも、知っている不具合は書面で伝えておく必要があります。告知の範囲と価格の付き方は「雨漏り・シロアリの家は直さずに売却できる？告知と価格の決まり方」の記事にあるので、伝える中身を書き出すときの手がかりにしてください。

3. 空き家買取業者を選ぶときに書面で確かめること

空き家買取業者を選ぶときは、提示額の高さだけで決めず、その額が契約の直前に下がる条件があるかを書面で確かめてください。現地を見た後や測量の後に「想定外の費用が出た」として減額する取り決めが契約書に入っていれば、最初の提示額は約束になっていません。

確かめておくのは、宅地建物取引業の免許番号、提示額に含まれている費用と含まれていない費用、代金を支払う日と引き渡しの日、残置物の扱い、そして契約不適合の責任をどこまで売主が負うかです。断られる物件の傾向と価格の境目は「訳あり物件の買取業者の選び方」の記事にあり、何社かに聞くときの質問をそろえる材料になります。

空き家の売却方法を9つの問いで診断する

名義・建物・3,000万円控除の9つの問いにはい・いいえで答えると、そのまま売るか、解体するか、買取かの向き不向きが分かります。

結果を分けるのは、どの組の問いで「いいえ」が付いたかです。名義の組の「いいえ」は日程に、建物の組の「いいえ」は買主の層に、控除の組の「いいえ」は手取りに響きます。

1. 名義と書類の3つの問い

• □ 登記事項証明書の所有者の欄が、すでに相続人の名前に変わっている
• □ 戸籍を集める相続人の範囲が、親の代までで終わる（祖父母の名義が残っていない）
• □ 権利証か登記識別情報、親が家を買ったときの契約書の置き場所が分かっている

2. 建物と土地の3つの問い

• □ 雨漏りの跡がなく、床の傾きや柱の傷みに気づいていない
• □ 家財や残置物を、売り出す前に自分たちで片付けられる
• □ 敷地が道路に2m以上接していて、建て替えができる土地だと市区町村で確かめた

3. 3,000万円控除の3つの問い

• □ 亡くなった親が、その家に一人で住んでいた
• □ 相続から3年がたつ年の年末までに売れる見込みがある
• □ 売る前に自分で取り壊すか耐震改修をするか、売った年の翌年2月15日までに買主が取り壊すか耐震改修をする約束を契約に入れられる

4. はいの数から売り方を読む

建物と土地の3つの問いがすべて「はい」なら、一般の買主が住宅ローンで買える家なので、仲介でそのまま売り出す道がまず候補になります。名義の組に「いいえ」があれば、売り出す前に相続登記の日程を組みます。

建物と土地の組に「いいえ」があっても、3,000万円控除の3つの問いがすべて「はい」なら、控除を使える売り方が2つ残ります。1つは自分で解体して土地として売る形で、もう1つは買主が翌年2月15日までに取り壊す約束で現況のまま売る形です（令和6年1月1日以後の売却）。解体費用を誰が持つかで手取りが変わるので、2つを並べて判断します。

建物と土地の組に「いいえ」があり、控除の組にも「いいえ」がある場合は、買取が有力です。修繕や片付けの費用を自分で背負って仲介に出すより、現況のまま買取で売る方が、売れるまでの費用と期間を含めた手取りで見て残ることが多くなります。名義の組の「いいえ」は、どの売り方でも日数が延びる理由になるだけで、売り方そのものは変えません。

空き家を売却するには何から？相続登記から引き渡しまでの流れ

流れは、相続人と分け方を決めて相続登記を申請し、売り方を選んで契約し、代金の受け取りと引き渡しを同じ日に行う順で進みます。

全体の日数を左右するのは遺産分割の話し合いがまとまるまでの期間です。相続登記の期限は知った日から3年ですが、売る予定があるなら期限より売りたい時期から逆算して動き出します。

1. 戸籍を集め、遺産分割協議書を作って相続登記を申請する

最初の作業は、亡くなった親の出生から死亡までの戸籍と、相続人全員の今の戸籍を集めて、相続人が誰なのかを書類の上で確定させることです。2024年3月からは、本籍地が別の市区町村でも、最寄りの役所の窓口でまとめて戸籍を請求できるようになりました。ただ、兄弟の子が相続人になる場合などは、請求できる人の範囲に制限があるので、司法書士に頼む方が早いことがあります。

相続人が確定したら、誰が実家を受け継ぐかを話し合い、その結果を遺産分割協議書にして全員が実印を押し、印鑑証明書を添えます。売って代金を分ける予定なら、1人が受け継いで売った後に分けるのか、全員の共有で登記して全員が売主になるのかで、契約に署名する人数と、譲渡所得の申告をする人が変わります。

書類がそろったら、家のある場所を受け持つ法務局へ相続登記を申請します。登記が終わると、新しい所有者の登記識別情報が発行されます。遠方に住んでいて実家の近くの法務局へ行けない場合でも、郵送やオンラインで申請できます。

2. 売り方を決め、契約から引き渡しの日を逆算する

相続登記の見通しが立ったら、「空き家の売却方法を9つの問いで診断する」の節の答えを手元に置いて、仲介・解体・買取のどれで売るかを決めます。仲介なら媒介契約、解体なら解体業者との契約と滅失の登記、買取なら提示額と条件の書面の受け取りがそれぞれの次の一歩になります。

引き渡しの日は、相続登記が終わる日、家財の片付けを終える日、固定資産税の課税の区切りを見て決めます。その日から逆向きに契約の日と書類を取る日を並べます。売買契約の書面には代金の支払いの時期と引き渡しの時期が書かれるので（宅地建物取引業法第37条）、口頭で聞いた日付と書面の日付が合っているかを、署名の前に確かめてください。

引き渡しの日には、買主が代金を支払い、同じ日に司法書士が所有権の移転の登記を申請し、売主は鍵を渡します。電気・水道・ガスの停止や火災保険の解約は、引き渡しの日が決まってから手配すると、当日の確認で困りません。

空き家の売却に必要な書類は？相続した家で増える戸籍など

一般に要るのは登記識別情報か権利証・本人確認書類・印鑑証明書・固定資産税の納税通知書の4つで、相続した家では戸籍などが加わります。

どこまで追加になるかは、相続人の人数と、相続登記を売る前に済ませてあるかどうかで分かれます。ご用意いただく書類は最終的には個別のご案件によって変わります。

1. 売主ご本人が用意する4つの書類

登記識別情報か権利証は、相続登記を済ませていれば、そのときに相続人へ発行された登記識別情報を使い、親の代の権利証は売買の登記には使いません。本人確認書類は運転免許証やマイナンバーカードで、有効期限が切れていないかを相談の日のうちに見ておきます。

印鑑証明書は、売買の登記で発行から3か月以内のものを使うので、引き渡しの日から逆算して取ります。固定資産税の納税通知書は、引き渡しの日で税を日割りして精算する計算と、登記の費用の計算に使い、毎年春に届く封筒に入っている課税明細書も一緒に用意します。

2. 相続した空き家で追加になる書類と取る順番

相続した空き家では、亡くなった親の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍、遺産分割協議書と全員の印鑑証明書などが加わり、相続登記を売る前に済ませているかで、売買の段階で改めて要る書類の量が変わります。登記簿の住所と今の住所が違う相続人がいれば、つながりを示す住民票や戸籍の附票も要ります。

取る順番は、戸籍を先に集めて相続人を確定させ、遺産分割の話し合いがまとまってから、各相続人に印鑑証明書を出してもらう流れです。遺産分割協議書に添えて相続登記に使う印鑑証明書には、法務局の手続きの上で発行からの期限はありません。扱いに迷うときは、申請先の法務局で確かめてください。期限があるのは売買の登記で売主が出す印鑑証明書で、発行から3か月以内のものが要ります。こちらは相続登記の分とは別に、引き渡しの日に合わせて取ります。同じ協議書で親の預金の解約など金融機関の手続きもするなら、発行から一定の期間内のものを求められることがあります。取る前にその金融機関に聞いておきます。

親が家を買ったときの売買契約書や、増築や大きな修繕の領収書は、売買に必須の書類ではありませんが、譲渡所得の計算で取得費を出すときに使うので、実家を片付けるときに捨てずに取り分けてください。

空き家を売却する費用と税金はいくら？所得税15%と住民税5%

売主の費用は印紙代や登記の費用が中心で、利益が出れば、所有期間5年超なら所得税15%と住民税5%などがかかります。

税率は国税庁のNo.3208にある長期譲渡所得の税率で、このほかに所得税の額に対して復興特別所得税がかかります。利益が出るかどうかは、売った額から取得費と売るための費用を引いた差で分かれます。

1. 売主が負担する費用と、かからない費用

売主が負担する費用は、一般には売買契約書に貼る印紙代、ローンを借りていた家なら抵当権の抹消登記の費用、登記簿の住所が古いままなら住所変更登記の費用で、相続した家ではこれに相続登記の費用が加わります。どの費用がかかるかは個別のご案件によるので、登記事項証明書を見ながら、提示を受ける場で1つずつ当てはめてください。

仲介で売る場合は仲介手数料、解体して売る場合は解体費用と滅失の登記の費用、境界を確定させる場合は測量の費用が、売り方に応じて加わります。費用の全体像と、買取で発生しない費用は「不動産売却の費用一覧」の記事にあり、手取りの比べ方をそろえるのに使えます。

2. 譲渡所得の計算と、3,000万円控除を使える空き家の確かめ方

譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得として、所得税15%と住民税5%、ほかに復興特別所得税がかかります（国税庁 No.3208）。相続した家は、亡くなった親が持っていた期間を引き継いで数えます（所得税法第60条第1項）。親が長く住んでいた家なら、相続から間もなく売っても長期の扱いになります。

取得費は親が家を買ったときの金額を引き継ぎますが、契約書が見つからない場合は、売った金額の5%を取得費とすることが認められています（国税庁 No.3258）。古い家ほど取得費が分からず、この5%で計算すると利益が大きく出やすくなります。親の書類の中から購入時の契約書を探す手間は、税額に直に響きます。

3,000万円控除を使えるかは、「空き家は解体して売却すべき？解体費用と更地の固定資産税の分かれ目」の節の3つ目の小見出しにある要件を、国税庁のNo.3306と照らして確かめます。相続税の取得費加算の特例とは併せて使えない点も見ておきます。要件の一つひとつの判定の仕方は「空き家3000万円控除の条件」の記事にあり、控除を使って税額が0円になる場合でも、売った翌年に確定申告をしなければ特例は受けられません。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

当社に空き家の売却を相談する場合の流れと買い取れない条件

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

空き家を売却するには、名義・建物・控除の3つを先に確かめる

• 名義人が死亡した空き家は、相続登記で名義を相続人へ移してからでないと売買の登記ができず、登記の期限は相続で取得したと知った日から3年です。売る予定があるなら、期限より売りたい時期から逆算して戸籍を集め始めます。
• 傷みが少なく建て替えもできる家は仲介でそのまま、親が一人で住んでいた家で控除の要件をそろえられるなら、自分で解体して土地で売るか、買主が翌年2月15日までに取り壊す約束で現況のまま売るかで、傷みがあり控除も使えないなら現況のまま買取で、という向きになります。比べるときは、売れるまでの費用と期間を引いた手取りで並べます。
• 利益が出れば所有期間5年超で所得税15%と住民税5%などがかかり、取得費の書類が無いと税額が膨らむので、実家の片付けでは購入時の契約書を捨てずに残します。

当社は相続した空き家を現況のまま買い取り、決済の日に代金の支払いと名義の移転を同時に行いますが、仲介や解体の方が手取りが残る家ではその比較をお伝えします。

空き家の売却でよくある質問

Q1. 空き家を売るのにかかる費用は何ですか

一般には、売買契約書の印紙代、抵当権の抹消登記と住所変更登記の費用で、相続した空き家では相続登記の費用が加わります。仲介で売れば仲介手数料、解体して売れば解体費用、境界を確定させるなら測量の費用が、売り方によって足されます。売れるまでの固定資産税や火災保険料、草刈りの費用も、持ち続ける月数の分だけかかるので、費用は売り方ごとに月数まで入れて比べてください。

Q2. 家を500万円で売却したら、税金はいくらかかりますか

取得費と譲渡費用で変わるので一律には出せませんが、仮に親が買ったときの書類が無く取得費を売った金額の5%の25万円とし（国税庁 No.3258）、譲渡費用を30万円とすると、譲渡所得は445万円です。所有期間が5年を超える長期の扱いなら、所得税と復興特別所得税で15.315%の約68万円、住民税5%の約22万円で、合わせて約90万円になります（税率は国税庁 No.3208）。3,000万円控除の要件を満たせば譲渡所得から差し引けるので税額は0円になりますが、その場合も確定申告が要ります。

Q3. 空き家をそのまま売却するにはどうすればよいですか

建物を壊さずに売る方法は、仲介で中古住宅として一般の買主を探すか、買取業者に現況のまま引き取ってもらうかの2つです。雨漏りがなく建て替えもできる家なら仲介、傷みや家財が多い家なら買取が向き、どちらも相続登記を済ませておく点は同じです。家財を残したまま売れるかは売り方で分かれ、仲介では片付けを求められることが多く、買取では残置物ごと引き渡せることが多くなります。

Q4. 空き家を売却するときに注意すべき点は何ですか

知っている不具合を書面で伝えることと、契約書の引き渡しの日付を相続登記の見通しに合わせることの2つです。雨漏りやシロアリを伝えずに売ると、現況で売る契約でも引き渡しの後に責任を問われることがあります。また、3,000万円控除には相続から3年がたつ年の年末までという期限があるので、売り出しの時期を決める前に、控除を使えるかを国税庁のNo.3306で確かめてください。

Q5. 家を売却する前にやってはいけないことは何ですか

控除や固定資産税の扱いを確かめないまま解体すること、親が家を買ったときの契約書や領収書を片付けのついでに捨てること、相続登記の見通しが無いまま引き渡しの日を約束することの3つは、後から取り返しにくくなります。解体は年の途中でも翌年度の固定資産税に響き、取得費の書類が無いと譲渡所得が大きく計算されます。迷うものは捨てずに箱に分けておき、売り方が決まってから処分してください。

Q6. 2026年に空き家をめぐる決まりはどう変わっていますか

2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法で、管理不全空家も市区町村の指導・勧告の対象になり、勧告を受けた敷地は固定資産税の住宅用地の特例から外れます（国土交通省「空き家対策」）。相続登記は2024年4月1日から義務になり、それより前から相続を知っていた人の期限は2027年3月31日です。相続した空き家の3,000万円控除は令和9年12月31日までの売却が対象で、令和6年1月1日以後は、相続した人が3人以上いると1人あたり2,000万円までになっています。同じ日以後の売却では、売った年の翌年2月15日までに買主が取り壊すか耐震改修をした場合も控除の対象になりました。

当社の見方

当社では空き家のご相談を受けると、売り方を決める前に、まず名義がどなたになっているかを一緒に確かめるようにしています。相続した物件では戸籍などの書類が追加で必要になり、相続登記の費用もかかるため、名義の整理が後回しになると売却の段取り全体が遅れやすいからです。書類は一般に、登記識別情報または権利証・本人確認書類・印鑑証明書・固定資産税の納税通知書をご用意いただき、費用は売買契約書の印紙代や抵当権の抹消登記、住所変更登記の費用などがかかります。当社の買取では、ご相談から買取価格のご提示までが目安30分、ご契約までが目安1〜2週間、お引き渡しは早ければ2週間以内で、お引き渡しと同時にご入金します。ご用意いただく書類やご負担いただく費用は個別のご案件によりますので、ご相談の中で一つずつ確認し、買い取れない物件や売らないほうがよい場合は正直にそうお伝えしています。全国(47都道府県)に対応していますので、遠くの空き家を相続して手が回らないという方も、まずは名義と書類の状況からお聞かせください。