熊本県の別荘はあげますで手放せる？譲渡と買取の手順

熊本県の別荘を「あげます」で手放すと、法律上は何になる？

別荘を無償であげるのは民法第549条の贈与で、もらう側が受け取ると答えたときに初めて効力が生まれます。

結果を分けるのは、名義がいまあげようとしている人にあるか、そして建物が残ったままの土地かどうかの2点です。

無償であげる約束は、もらう側の「受け取ります」で成り立つ

「あげます」と声をかけた段階では、まだ何も相手に渡っていません。民法第549条は、一方が財産をただで与えると申し出て、相手がそれを受け入れたときに贈与の効力が生じると定めています（民法（e-Gov法令検索））。熊本県の別荘をあげる話も、もらう側が受け取ると返事をした日から法律上の約束になります。知人に「使うなら持っていって」と言っただけで相手が返事をしていなければ、別荘はいまもあなたの財産のままです。その年の固定資産税の通知も、あなたの住所に届き続けます。

口約束でも贈与は成り立ちます。ただ、同じ民法の第550条は、書面によらない贈与について、引き渡しや登記が終わるまでは、あげる側からももらう側からも解除できるとしています。遠方に住む相続人が熊本の別荘を地元の誰かに口頭で譲ると決めても、相手の家族が反対した、管理費の額を聞いて気が変わった、といった理由で話が戻ることがあります。そうなると、次のもらい手を探すところからやり直しです。

贈与には、売買と違う性質がもう一つあります。民法第551条は、あげる人は、贈与の対象を決めた時の状態のまま引き渡すことを約束したものと推定すると定めています。売るときのように、後から見つかった不具合の責任を広く問われる形にはなりにくい仕組みです。ただ、推定は当事者の合意の中身しだいで覆ります。知っている雨漏りや床下の腐りは書面に書き、その状態のまま渡すと決めておくのが、後の言い争いを防ぐいちばん確かな方法になります。

親名義のまま相続した別荘は、そのままでは誰にもあげられない

別荘をあげられるのは、登記簿の甲区に所有者として載っている人だけです。相続が起きても、登記の名義は自動では動きません。亡くなった親の名前が残っている別荘を相続人の一人が「あげます」と出しても、もらう側は名義を自分に移す登記ができません。受け取ったあとに、税も管理の責任も宙に浮いてしまいます。

相続人が何人かいる場合、民法第898条により、相続財産は遺産分割が終わるまで相続人全員の共有の状態に置かれます。誰があげる人になるのかも、まだ決まっていません。兄弟の一人が熊本に住み、別の一人は関東で暮らしているという家族では、誰が相続して誰があげる側になるのかを話し合いで決めます。その人の名義に直すところまでが、もらい手を探す前の準備に入ります。

名義を直す手順と期限の数え方は「熊本県の別荘をあげる前に、相続登記と書類は何をそろえる？」の節にあります。ここで押さえておきたいのは、名義を直す費用と時間は、もらい手が見つかってからではなく、探し始める前にかかるという順番のほうです。

建物が残る別荘の土地は、国の引き取り制度の入り口に立てない

もらい手がつかなかったとき、国に土地を引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度を思い浮かべる人もいます。ただ、法務省の案内のとおり、建物が建っている土地はこの制度に申請することすらできません。別荘を建てたまま国に渡す道は用意されていません。建物ごと誰かに受け取ってもらうか、自分の負担で解体してから土地だけを国に渡すかのどちらかになります。

阿蘇の高原や天草の海沿いのように、市街地から離れた場所に建つ別荘も熊本県にはあります。解体の重機を運ぶ距離や廃材を処分場まで運ぶ距離が、そのまま費用に乗ってきます。建物を残したまま渡せる相手を探すのか、解体費を出してでも土地にして手放すのかは、費用を払うのが相手か自分かという違いでもあります。

熊本県で別荘を早期に手放す理由は？2016年の地震と放置した場合のリスク

2016年の熊本地震や令和2年7月豪雨のような災害を受けた地域に、別荘が建っていることもあります。放置した場合のリスクは、年ごとに重くなります。

早期に手放すかどうかを分けるのは、建物がまだ人に渡せる状態にあるか、そして毎年の負担がいくら積み上がっているかです。

熊本県の空き家と、別荘として建てられた家の置かれ方

総務省の住宅・土地統計調査（令和5年）では、全国の空き家は900万戸、住宅全体に占める割合は13.8%でした。どちらも過去最多・過去最高です（総務省 住宅・土地統計調査・令和6年4月公表／住宅・土地統計調査（総務省統計局））。この調査は空き家を、別荘などの二次的住宅、賃貸用の住宅、売却用の住宅、それ以外の住宅に分けて数えています。別荘は、空き家の中でも使う人がいる前提の区分に置かれています。熊本県の総住宅数・空き家数・空き家率は、同じ調査の都道府県別の結果表に載っています。全国の値と並べておくと、地元で買い手やもらい手がどれほど見つかりにくいかの見当がつけやすくなります。

熊本県で別荘として建てられた家は、阿蘇の外輪山のふもとや南阿蘇、小国のような高原と、天草や上天草の海沿いに散らばっています。阿蘇の一帯は阿蘇くじゅう国立公園に、天草の一部は雲仙天草国立公園に含まれています。自然公園法で、建物の新築や増築に許可が要る地域が定められています。もらう側が建て替えを考えているなら、環境省や市町村の窓口で区域を確かめてから話を進めることになります。

2016年4月の熊本地震では、気象庁の発表で14日と16日に震度7が観測され、阿蘇地域の別荘地にも被害が出ました。修理をして使い続けている別荘もあれば、地震のあと誰も通わなくなった別荘もあります。外から眺めると同じように見えても、受け取る側の見方はまったく違います。

別荘を放置した場合に所有者に残るリスク

別荘を放置した場合のリスクは、建物が傷んでいく物の側の話と、所有者が負う責任の側の話に分かれます。空家等対策の推進に関する特別措置法第5条は、空き家の所有者に、周りの生活環境に悪い影響を及ぼさないよう適切な管理に努める責務を定めています。長く誰も使っていない別荘は、人が住んでいなくてもこの法律の空家等に当たりえます。

管理が行き届かず、そのままでは倒れるおそれが出てくる段階になると、市町村長が動きます。同じ法律の第13条で管理不全空家等として指導や勧告を、第22条で特定空家等として助言・指導、勧告、命令をします。命令に従わなければ、代わりに解体して、その費用を所有者に請求することもできます。

住宅が建つ土地の固定資産税を軽くする特例は、地方税法第349条の3の2により、この勧告を受けた敷地から外れます。ただ、別荘として課税されている家屋の敷地は、もともと住宅用地の特例の外で課税されていることもあります。毎年届く課税明細書で、土地が住宅用地として扱われているかを先に確かめてください。親が晩年に住んでいて実家として課税されていた家なら、勧告と税額の関係を書いた「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事の話がそのまま当てはまります。

人への責任も残ります。台風で屋根材が飛んで隣の車を傷つけた、崩れた塀で通行人がけがをした、という場合を考えます。民法第717条は、建物などの設置や保存に問題があって他人に損害を与えたとき、占有者が損害を防ぐ注意を尽くしていれば所有者が責任を負うと定めています。遠方に住んでいて知らなかったという事情は、所有者の責任を消す理由になりません。どこからが所有者の責任になるかは「空き家の放置で責任と賠償を負う条件」の記事で、火災と倒壊の場面に分けて扱っています。

早期に手放すほど、あげる・売るの選択肢が残る

別荘を早期に手放す理由は、待つほど選べる方法の数が減っていくことにあります。人が通わなくなった別荘は、換気と通水が止まって湿気がこもります。雨漏りが一度始まると、屋根の下地から壁の中、床へと傷みが下りていきます。数年のうちに「そのまま泊まれる家」から「直してからでないと使えない家」へ変わり、もらい手の候補が一気に細ります。

建物が使えなくなれば、残る出口は解体して土地にするか、傷んだ状態を前提に買い取る相手を探すかです。どちらも、手元から出ていくお金か、受け取る金額の目減りとして跳ね返ってきます。相続人のだれかが亡くなって次の相続が重なると、名義を直すために話をまとめる相手も増えていきます。親から受け継いだ段階で方向を決めておく方が、家族の手間も費用も少なく済みます。

別荘あげますを実現する方法は3つ、熊本県ではどれが使える？

別荘あげますを実現する方法は、個人にあげる・自治体や法人に引き取ってもらう・建物を壊して国に引き取ってもらう、の3つです。

どれが使えるかは、もらう側に受け取る理由があるか、そして建物を残したまま渡せるかで分かれます。国の制度を使う場合は、解体費のほかに宅地で原則20万円の負担金が加わります。

1. 個人にあげる方法：空き家バンクや知人を通じてもらい手を探す

まず検討されやすいのは、個人にあげる方法です。地元の知人や近所の人、別荘地で隣の区画を持っている人、熊本への移住を考えている人などがもらい手の候補になります。とくに隣の区画の持ち主は、敷地を広げられる、日当たりや眺めを守れる、という受け取る理由を持っていることがあります。別荘地の管理会社を通じて声をかけてもらえないか、最初に聞いてみる価値があります。

知り合いに当てがないときは、市町村が運営する空き家バンクに情報を載せる方法があります。国土交通省が選んだ事業者が運営する全国版空き家・空き地バンクもあります。ただ、市町村の空き家バンクは、移住や定住を後押しする目的で作られていることが多く、住民票を移して暮らす人向けの物件を想定しています。別荘地の中の家を受け付けるかどうかは、市町村ごとに確かめる必要があります。

個人どうしで話を進める場合、相手が本当に受け取ったあと管理できるのかを見極めることが欠かせません。受け取った人が固定資産税を払わず、管理もしないまま放置すると、近所から見れば「あの家はまた空いている」状態に戻るだけです。あげた側の気持ちの上でも、割り切れない結果になりやすくなります。

2. 自治体や法人に引き取ってもらう方法：受け取る理由がある相手に限られる

市町村に寄附を申し出る方法もあります。ただ、自治体は公園や道路、公共施設の用地として使う予定のある土地を受け取るのが基本です。使い道が決まっていない別荘は、受け取ってもらえないことが多いのが実情です。申し出る前に、別荘のある市町村の財産管理を担当する課に電話で聞いておきます。寄附を受け付けているかどうかと、建物が残ったままでもよいかを確かめておくと、無駄な書類集めを避けられます。

地元で宿や研修施設を営む会社のように、法人が受け取ってくれる場合もあります。ただ、個人が法人に不動産をただで渡すと、あげた側に税金がかかることがある点に注意が要ります。その仕組みは「別荘をタダであげても税金はかかる？もらう側の110万円の線」の節で扱っています。

費用を払って引き取ってもらう形をうたう事業者もいます。その場合は無償の贈与ではなく、あなたがお金を払う取引になります。名義が相手に移る日と、固定資産税の通知がいつまで自分に届くのかを、契約書で確かめます。名義が動かないままお金だけを払う形になっていないかを見てから決めてください。

3. 建物を解体して国に引き取ってもらう方法：相続土地国庫帰属制度

相続や遺贈で土地を受け継いだ人は、法務局に申請して、要らない土地を国に引き取ってもらうことができます（相続土地国庫帰属制度について（法務省））。ただ、別荘の場合は建物があるかぎり申請できません。解体して更地にし、さらに法務省の案内にある条件を満たしてから、ようやく審査に進めます。

申請そのものができない土地には、建物が建っている土地のほか、抵当権などの担保が付いている土地、通路として他人が使っている土地があります。土壌が汚れている土地、境界がはっきりしない土地や争いのある土地も挙げられています。申請したあとでも、管理に手間がかかる崖がある土地、木や工作物が残っている土地、地中に物が埋まっている土地などは、承認されないことがあります。

承認されると、10年分の管理費に当たる負担金を納めます。法務省の案内では、宅地は面積にかかわらず20万円の区分が基本で、一部の地域の宅地は面積に応じて増えます。これとは別に、審査の手数料が土地1筆あたり1万4千円かかります。解体費は、建物の大きさだけでなく、重機が入れるかどうかや廃材を運ぶ距離でも変わります。「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事で費用の決まり方を確かめ、負担金と合わせた総額を、買取で受け取れる金額と並べてから判断する順番になります。

別荘をタダであげても税金はかかる？もらう側の110万円の線

別荘をタダであげても、もらう側が個人なら、その年にもらった財産の合計が110万円を超えた分に贈与税がかかります。

税がどちらにかかるかは、もらう側が個人か法人か、そして別荘の土地と建物の評価額がいくらかで分かれます。

1. もらう側が個人なら、評価額110万円を超えた分に贈与税

国税庁の案内では、個人から財産をもらった人は贈与税の対象になります。1年間にもらった財産の合計が基礎控除の110万円以下なら、贈与税はかかりません（No.4402 贈与税がかかる場合（国税庁））。贈与税を払うのはもらう側で、あげる側には原則として贈与税の負担はありません。ただ、相手にとっては「タダでもらったのに税金の通知が来た」という形になりかねません。話を持ちかける段階で評価額の見当を伝えておくのが、礼儀にもなります。

評価額は、土地なら国税庁が毎年公表する路線価か、路線価のない地域では固定資産税評価額に決められた倍率を掛けて求めます。建物は、固定資産税評価額をそのまま使います。阿蘇や天草の別荘地のように路線価が付いていない場所では、毎年届く課税明細書の評価額が計算の出発点になります。

たとえば土地と建物の評価額の合計が300万円なら、110万円を引いた残りは190万円です。これに、国税庁のタックスアンサーNo.4408にある一般の税率10%（基礎控除後200万円以下の部分）を掛けて、贈与税は19万円になります。もらう側はこの申告を、もらった年の翌年2月1日から3月15日までに税務署にします。

2. 法人や会社にあげると、あげた側に所得税がかかる場合

もらう側が会社などの法人になると、税の向きが変わります。所得税法第59条は、個人が法人に資産を贈与したとき、そのときの時価で売ったものとみなして譲渡所得を計算すると定めています。別荘をただで渡したのに、あげた側に売ったのと同じ所得税がかかる場合があります。受け取った法人の側にも、もらった分が利益として法人税の計算に入ります。

あげるのではなく売る場合でも、別荘には使えない控除があります。自分が住んでいた家を売るときの3,000万円の特別控除は、ふだん住んでいない別荘には使えません。相続した家を売るときの特例も、租税特別措置法第35条第3項が対象を、相続の開始の直前に親が住まいとして使っていた家屋に限っています。週末だけ使っていた別荘は外れます。親が晩年に別荘へ移り住んでいた場合は、話が変わります。「空き家3000万円控除の条件」の記事で、住んでいた事実をどう示すかを確かめてください。

3. 固定資産税は、あげた翌年の1月1日から相手に移る

地方税法第343条により、固定資産税はその年の1月1日に登記簿に所有者として載っている人にかかります。春に別荘をあげて名義を移しても、その年の税の通知はあなたに届き、相手が払うことになるのは翌年の分からです。

標準の税率は、地方税法第350条により評価額の1.4%なので、評価額300万円の別荘なら年4.2万円が目安です。住宅用地の特例の外で課税されている敷地では、土地の分もこの割合で計算されます。売買なら引き渡しの日で日割りの清算をすることが多いのに対し、贈与では清算をしない取り決めもよくあります。その年の分をどちらが持つかは、契約書に書いておいてください。

もらい手が見つかる別荘と見つからない別荘は、何で分かれる？

もらい手が見つかるかどうかは、建物がそのまま使えるか、道と水が届いているか、別荘地の管理費が重くないかで分かれます。

なかでも建物の状態は、昭和56年6月1日以降に建築確認を受けたかどうかと、熊本地震の傷みが直っているかで、もらう側の見方が大きく変わります。

1. 建物の状態：耐震の基準と地震・雨漏りの傷み

昭和56年6月1日に、建物の耐震の基準が改められました。それより前に建築確認を受けた建物は、いまの基準で求められる強さを満たしていないことがあります。もらう側は、受け取ってから耐震の補強をするのか、そのまま使うのかを考えます。建築確認の日付が分かる確認済証や、建てたときの図面が残っていれば、それだけで話が進みやすくなります。

熊本地震の被害を受けた別荘では、市町村が出した罹災証明書や、修理をした業者の見積書と請求書が、どこを直したかを示す材料になります。修理の記録が無いと、もらう側は基礎や柱にまで傷みがある最悪の場合を想定します。記録の有無そのものが、もらい手の付きやすさを左右します。

雨漏りやシロアリの跡は、外から見えない分だけ受け取る側の不安が大きい傷みです。天井のしみ、床のたわみ、押し入れのかびの写真を撮っておきます。知っている傷みは最初に伝えるほうが、受け取った後で関係がこじれるのを避けられます。

2. 場所と道・水：阿蘇や天草で別荘を使い続けられるか

別荘がどんな災害の区域に入っているかは、国土交通省のハザードマップポータルサイトで住所を入れれば確かめられます。土砂災害警戒区域に入っていないか、令和2年7月豪雨で大きな浸水があった球磨川沿いのような川の近くではないかを見ます。阿蘇のように活火山の周りではないかも、もらう側が最初に気にするところです。

水と道も欠かせません。別荘地では、水道が市町村の上水道ではなく管理会社の私設の水道だったり、井戸と浄化槽だったりすることがあります。阿蘇の高原では、冬の冷え込みで水道管が凍って破れることもあります。冬の間の水抜きをしているかどうかも伝えておくと親切です。前の道が別荘地の中の私道なら、通行と水道管を通す取り決めが管理規約でどうなっているかも、受け取る側には大事な情報になります。

別荘の敷地に畑や田が含まれている場合は、さらに条件が加わります。農地法第3条により、農地をあげるには農業委員会の許可が要ります。許可は原則として、受け取る人が農業をすることが前提です。農地を含んだままでは、家だけを使いたい人に渡すことが難しくなります。

3. 別荘地の管理費と温泉の取り決め：もらう側が引き継ぐ負担

別荘地の中の家は、道の補修や水道、ごみの収集のために、管理会社へ管理費を払う契約になっていることがよくあります。この管理費は、法律で決まった税ではなく管理会社との契約です。所有者が変わったときに新しい所有者が契約を引き継ぐのか、滞納があればそれもまとめて求められるのかは、管理規約と契約書を読んで確かめるしかありません。

温泉を引いている別荘では、引湯の権利の名義変更に管理会社の承諾と手数料が要ることもあります。受け取る側にとっては、毎月の管理費と合わせて「タダの家に毎年いくら払うのか」が最大の関心事になります。管理費や滞納がどう処分の妨げになるかは「別荘・リゾートマンションを処分したい」の記事で、出口ごとに比べています。

熊本県の別荘は無償譲渡と買取のどちらが向く？手元に残る額で比べる

手元にお金を残したい、もらい手の当てがない、建物の傷みが進んでいる、のどれかに当たれば買取が向きます。そうでなければ、無償譲渡が候補に残ります。

分かれ目は、譲った場合に相手が払う贈与税、持ち続けた場合に自分が払う固定資産税や管理費、そして買取で受け取る金額を並べたときの差です。

1. 無償譲渡より買取が向く別荘と、譲る方が向く別荘

当社が他県で買い取った例では、東京都荒川区の再建築不可の空き家の戸建てが100万円未満、富山県富山市で投資用に買われ8年空き家だった戸建てが400万円台でした。大阪府堺市で遠方から管理していた相続した実家の戸建ては、1,000万円台前半でした。熊本県の別荘の金額を示すものではありません。建物が傷み、建て替えに制限があるような家でも、金額がゼロではなく残ることが分かります。

無償で譲れば、受け取る金額はゼロです。そのうえ相続登記の費用や、もらい手が見つかるまでの固定資産税と管理費は、あなたが払い続けます。もらい手を探す期間が1年、2年と延びれば、その間の支払いの合計が、買取で受け取れたはずの金額に近づいていくこともあります。買取の金額が小さく見えても、払い続ける額と並べると手元に残る額は買取のほうが多い、という逆転が起きます。

譲るほうが向くのは、隣の区画の持ち主や知人が受け取ると言ってくれていて、使い道もはっきりしている場合です。評価額が110万円以下で相手に贈与税がかからず、建物の傷みも少なければ、名義変更の費用を誰が持つかを決めるだけで話がまとまります。思い出のある別荘を顔の見える相手に引き継げるという、金額に換えられない良さも残ります。

2. 無償譲渡か買取かを判定する5項目のチェック

次の5項目のうち、当てはまるものに印を付けてみてください。

• □ 相続登記：別荘の名義が、あげる人か売る人の名前にすでに直っている（親の名義のままなら、どちらの道でも登記が先に要る）
• □ 建物の状態：雨漏りや床の傾き、地震の傷みが見当たらず、もらう側が手を入れなくても泊まれる
• □ もらい手の有無：隣の区画の持ち主や知人など、受け取ると言ってくれそうな相手の当てがある
• □ 贈与税の目安：土地と建物の評価額の合計が110万円以下で、もらう側に贈与税がかからない見込みである
• □ 手元に残したい金額：解体費や次の相続の費用に回すお金を、別荘から得なくてもよい

3. チェックの結果の読み方

5項目すべてに印が付くなら、無償譲渡は現実的な道で、もらい手と条件を書面で決める段に進めます。建物の状態かもらい手の有無のどちらかに印が付かないなら、もらい手探しは長引きやすくなります。探しながら買取の金額も聞いておき、半年や1年といった区切りを自分で決めます。それを過ぎたら買取に切り替える、という進め方が向いています。

手元に残したい金額に印が付かない場合は、無償譲渡を選ぶ前に買取の金額を先に知っておくべきです。贈与税の目安に印が付かない場合は、相手の負担が増えます。評価額と税額を伝えたうえで、受け取ってもらえるかを確かめる必要があります。相続登記に印が付かないなら、どの道を選んでも、まず名義を直すところから始まります。

熊本県の別荘をあげる前に、相続登記と書類は何をそろえる？

あげる前にそろえるのは、自分の名義に直した登記と、別荘の現況が分かる書類です。名義が親のままなら、3年以内の相続登記が先に来ます。

どこから手を付けるかは、遺産分割の話し合いがまとまっているかと、手元に権利証や納税通知書が残っているかで分かれます。

1. あげる側（譲る側）が最初にそろえる相続登記と書類

親の名義のまま熊本の別荘を置いているなら、最初に相続登記の期限を確かめます。期限は、別荘を相続したと知った日が2024年4月1日の前か後かで変わります。その日以後に知った人は、知った日から3年以内です。その日より前から知っていた人は、2027年3月31日が期限になります。この申請の義務は、法務省の案内（相続登記の申請義務化について（法務省））のとおり2024年4月1日に始まりました。正当な理由がないまま期限を過ぎると、不動産登記法第164条で10万円以下の過料の対象です。もらい手探しを先に始めても、この期限は止まりません。

自分の期限を知るには、親が亡くなった日と、自分が別荘を相続すると分かった日を書き出し、どちらの決まりに当たるかを見ます。遺産分割がまとまらず期限に間に合いそうにないときは、不動産登記法第76条の3の相続人申告登記で、自分が相続人であることを申し出れば義務は果たせます。ただ、これでは名義は自分に移らないので、別荘をあげることはまだできません。

そろえる書類は、次のようなものです。

• 法務局で取る土地と建物の登記事項証明書と公図（名義・担保・地番を確かめる）
• 市町村から届く固定資産税の課税明細書か名寄帳（評価額と、あげる土地の筆の数を確かめる）
• 親の出生から死亡までの戸籍と、相続人全員の戸籍・印鑑証明書（相続登記に使う）
• 遺産分割協議書（誰が別荘を相続するかを書いたもの）
• 権利証か登記識別情報（親の名義のものと、相続登記のあとに自分に発行されるもの）

相続登記の登録免許税は、登録免許税法第9条と別表第一で固定資産税評価額の0.4%とされています。評価額500万円の別荘なら2万円です。司法書士に頼めば、これに報酬が加わります。

2. 別荘の現況と管理費の記録を、もらう側に渡せる形にする

もらう側が受け取るかどうかを決めるには、建物と費用の情報が要ります。外観と室内、屋根、床下、水回りの写真を撮ります。雨漏りのしみや地震で入ったひびがあれば定規を当てて写し、修理をしたことがあるなら見積書と請求書を一緒にまとめておきます。

管理会社に払っている管理費と水道の負担金の請求書も、毎年いくらかかるかを示す材料です。温泉を引いているなら引湯の契約書、浄化槽の点検の記録もそろえます。遠方に住んでいて現地に何度も行けないなら、管理会社や地元の工務店に頼んで現地を見てもらいます。写真と短い報告を送ってもらうと、自分で通う回数を減らせます。

別荘あげますを実行する際の注意点と、もらう側・あげる側の手順

別荘あげますを実行する際の注意点は、もらい手が見つかったあと、条件を書面で決め切ってから鍵と名義を渡すことです。

進み方は、あげる側が窓口に情報を出す段と、もらう側が受け取る前に確かめる段で分かれます。

1. あげる側（譲る側）の手順：窓口に出す情報と、もらい手の絞り方

あげる側の手順は、相談先を決めることから始まります。熊本県の公式サイト（熊本県）の検索窓に「空き家」と入れます。別荘のある市町村の空き家の相談窓口や空き家バンク、改修や解体の補助の案内を探してください。補助があるかどうか、令和8年度の募集が残っているかどうかは、市町村ごとに違います。工事の契約をしてからでは対象にならない補助もあるので、手を付ける前に担当課へ確かめるのが順番です。

情報を出すときは、所在地、土地と建物の面積、建てた年、前の道の種類、水道と下水の方式を載せます。毎年の管理費と固定資産税の額、知っている傷み、そして「名義変更の費用はもらう側が持つ」のような条件も、最初からそろえて載せます。条件をはっきりさせておくと、受け取る気のない人からの問い合わせが減り、本当に使いたい人にしぼって話ができます。

問い合わせが来たら、相手が別荘を何に使うつもりか、受け取ったあと管理費と固定資産税を払い続けられるかを聞きます。現地を見に来られるかも聞いてから、候補を一人にしぼります。長野県の別荘地で同じ手順を踏む場合の違いは、「別荘あげますは長野県でも可能？無償譲渡の手順と費用」の記事にあります。別荘地ごとの管理の仕組みの違いを知る手がかりになります。

2. もらう側の手順：受け取る前に確かめること

もらう側の手順は、受け取ると返事をする前に、現地と書類の両方を見るところから始まります。確かめておきたいのは次のことです。

• 登記事項証明書で、名義があげる人本人に直っていて、抵当権などの担保が付いていないか
• ハザードマップで、土砂災害や浸水、火山の区域に入っていないか
• 毎年の固定資産税、管理費、水道の負担金がそれぞれいくらか
• 管理費の滞納がないか、温泉や水道の権利の名義変更に何が要るか
• 評価額から計算した贈与税と、不動産取得税がいくらになりそうか

もらう側には、贈与で受け取った不動産に不動産取得税がかかります。熊本県内の物件なら、課税するのは熊本県です。税率や軽減があるかどうかは、別荘のある地域を受け持つ熊本県の県税事務所で確かめます。そのうえで返事をすると、受け取ったあとの負担を読み違えずに済みます。

熊本県の別荘をあげる契約と名義変更、費用はいくらかかる？

名義変更の登録免許税は、贈与なら固定資産税評価額の2%で、評価額500万円の別荘なら10万円です（登録免許税法第9条・別表第一）。

ほかに何がかかるかは、相続登記が済んでいるか、司法書士に頼むか、もらう側に不動産取得税と贈与税がかかるかで分かれます。

1. 贈与契約書を作り、所有権移転の登記を申請する

契約書には、あげる別荘の所在地と地番、家屋番号、引き渡す日を書きます。その年の固定資産税と名義変更の費用をそれぞれどちらが持つか、管理費の契約を引き継ぐかどうかも決めます。そして、知っている傷みとその状態のまま渡すことを書き込みます。民法第550条は、書面にした贈与を勝手に解除できない形にします。書面にすることで、もらう側の心変わりで話が振り出しに戻る事態も避けられます。

傷みについての取り決めは、売買でいう契約不適合の責任の話に当たります。民法第551条の推定があっても、契約書に「雨漏りがある状態で引き渡す」と書いておけば、後から雨漏りを理由に修理代を求められる余地がさらに狭まります。知っている不具合は、一つずつ書き出してください。

名義変更の登記は、不動産登記法第60条により、もらう側とあげる側が共同で申請します（不動産登記法（e-Gov法令検索））。あげる側は登記識別情報か権利証、発行から3か月以内の印鑑証明書、実印を用意します。もらう側は住民票を用意して、熊本の別荘を管轄する法務局へ申請します。遠方どうしでも、司法書士に頼めば郵送のやりとりで書類をそろえられます。

2. あげる側・もらう側が負担する費用の目安

あげる側にかかるのは、次のような費用です。

• 相続登記の登録免許税：登録免許税法第9条により評価額の0.4%（評価額500万円なら2万円）と司法書士の報酬
• 住所変更の登記：登記簿の住所が古いままなら、不動産1つにつき登録免許税1,000円
• その年の固定資産税：1月1日の所有者として、評価額の1.4%（評価額300万円なら4.2万円）
• 管理費の未払い分：管理会社との精算が要る場合

もらう側にかかるのは、次のような費用です。

• 贈与による名義変更の登録免許税：登録免許税法第9条により評価額の2%（評価額500万円なら10万円）と司法書士の報酬
• 不動産取得税：熊本県が課税し、税率と軽減は県税事務所で確かめる
• 贈与税：評価額の合計が110万円を超えたときの額
• 翌年からの固定資産税と、管理費・水道の負担金

贈与税の計算の仕方は「別荘をタダであげても税金はかかる？もらう側の110万円の線」の節にあります。評価額500万円なら、110万円を引いた390万円にかかる額を、国税庁の税率表で計算します。登録免許税の割合は登録免許税法の別表第一、固定資産税の割合は地方税法第350条によるものです。どの費用を誰が持つかは、当事者の合意で決めます。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

熊本県の別荘を当社が買い取る場合の流れと、お引き受けできない別荘

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

熊本県の別荘をあげますで手放す前に決める3つ

• 名義を先に直します。親の名義のままの別荘は、あげることも売ることもできません。相続を知った日から3年以内（2024年4月1日より前に知っていた方は2027年3月31日まで）に相続登記をする義務があります。
• もらい手の当てと相手の負担を確かめます。評価額が110万円を超えると、もらう側に贈与税がかかります。名義変更の登録免許税も、登録免許税法第9条により評価額の2%かかります。受け取る理由がある相手にしぼって、条件を書面で決めます。
• 払い続ける額と受け取る額を並べます。もらい手探しが長引けば、固定資産税と管理費の合計が積み上がります。その額と買取で受け取る金額を比べてから、譲るか売るかを決めます。

当社は熊本県の別荘を直さないまま買い取ります。ただ、管理費の滞納が土地の評価を超える別荘と、農地の転用許可が取れない敷地はお引き受けできません。

熊本県の別荘あげますでよくある質問

Q1. 別荘をタダであげても、税金はかかりますか

もらう側が個人なら、あげる側には原則として贈与税はかかりません。もらう側に、その年にもらった財産の合計が110万円を超えた分の贈与税がかかります。相手が会社などの法人になると、あげた側に、時価で売ったのと同じ所得税がかかる場合があります。どちらの場合も、別荘の土地と建物の評価額が出発点になります。課税明細書を手元に置いて相手と話すと、受け取ったあとの思い違いを防げます。

Q2. 相続登記をしないまま、別荘をあげることはできますか

できません。登記簿の名義が亡くなった親のままでは、もらう側が名義を自分に移す登記を申請できないからです。相続人申告登記で申請の義務を果たすことはできますが、名義は動きません。あげる前には遺産分割で相続する人を決め、その人の名義に直す必要があります。

Q3. 熊本県から遠くに住んでいても、手続きは進められますか

進められます。登記は、司法書士に頼めば郵送で書類をそろえられます。現地の確認は、別荘地の管理会社や地元の工務店に写真を撮ってもらう形で代えられます。当社に売る場合は、鍵をお預かりして当社だけで現地を見ることもできます。決済の日も、売主さまのご都合に合わせて置けます。

Q4. もらった人が後で雨漏りを見つけたら、責任を負いますか

民法第551条は、あげる人は贈与の対象を決めた時の状態で渡すことを約束したものと推定しています。売買に比べると、責任を問われる場面は限られます。それでも、知っている雨漏りを伝えずに渡すと、話がこじれる原因になります。契約書に「雨漏りがある状態で引き渡す」と書き、写真を添えておくのが確かです。

Q5. 相続放棄をすれば、熊本の別荘の管理から外れられますか

相続放棄は、自分のために相続が始まったと知った時から3か月以内に家庭裁判所に申し立てる手続きです。別荘だけでなく、預貯金を含むすべての財産を受け継がないことになります。民法第940条により、放棄した時に別荘を現に占有していた人は、次に管理する人に引き渡すまで保存の責任が残ります。「相続放棄しても実家の管理義務は消えない」の記事で、自分が占有していたことになるかを確かめてから決めてください。

Q6. 別荘地の管理費を滞納していても、あげたり売ったりできますか

あげることも売ることもできますが、滞納分を誰が払うかを先に決めないと、受け取る人が見つかりにくくなります。管理費は管理会社との契約なので、所有者が変わったときに滞納がどう扱われるかは管理規約によって違います。当社に売る場合は、滞納分を代金から清算できる範囲であれば進められます。滞納が土地の評価を超えている別荘は、お引き受けできません。

当社の見方

相続した物件では、戸籍などの書類が追加で必要になります。

ご用意いただく書類は、個別のご案件によります。

ご負担いただく費用は、個別のご案件によります。

リースバック（売却後も賃借人として住み続ける形）も積極的にお受けしています。

買い取れない物件や、売らないほうがよい場合は、正直にそうお伝えしています。

東京都三鷹市の土地（古家付きを含む）を、買取金額1,000万円台前半で買い取りました（2023年に取引）。

北海道室蘭市の賃貸中の戸建て（築40年以上）を、約220万円で買い取りました。

東京都練馬区の空き家になっていた戸建てを、約200万円で買い取りました。

千葉県市川市の土地（古家付きを含む）（築50年以上）を、買取金額900万円台で買い取りました（2026年に取引）。