空き家が売れない場合の手放し方は？6つの出口と期限

空き家が売れない場合、止まっている理由はどこにある？

売れない理由は、名義・建物の状態・立地と価格のどこかにあり、その場所で次の一手が変わります。

名義が亡くなった親のままなら、相続登記で外れます。申請の期限は、相続で取得したと知った日から3年です。建物の傷みなら、直すか、壊すか、そのまま引き取る相手を探すかの話になります。立地と価格なら、売り先か値段のどちらかを動かします。

原因を取り違えると、値下げを重ねても動きません。名義で止まっている家は、半額にしても契約まで進まないからです。逆に、名義が整っていて建物も使える家なら、売れない理由は値段か売り先に絞れます。立地・建物・土地の条件から仲介・買取・国庫帰属のどれに進むかは、「空き家が売れない理由と手放す3つの道」の記事で場合ごとに分けています。

売れない空き家の理由を切り分ける表

表の左の列から、自分の家に当てはまる行を探してください。

2つの行にまたがる家も珍しくありません。その場合は、名義の行から片づけます。名義が整わないうちは、建物や値段の話をどこまで詰めても、契約の日を置けないためです。

建物の行に当てはまる家は、一般の買主には向きません。住宅ローンを使う買主の場合、金融機関は建物を担保として見ます。直す前提の家では資金の計画が組みにくくなります。買える人は、現金で払える人か事業者に絞られます。

立地と価格の行は、近くの成約価格から見ます。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際の取引の価格を調べられます。地域と面積を選ぶだけです。出している値段がその水準から離れていれば、値段の側の問題です。水準に近いのに動かないなら、売り先の側を疑います。

前の道の幅にも注意がいります。建築基準法第43条は、建物の敷地が道路に2m以上接することを求めています。この条件を満たさない土地では、今の家を壊すと新しく建てられません。買主がどこまで減るかは、「再建築不可物件はなぜ売りにくいのか」の記事で確かめられます。

名義が亡くなった親のままの空き家は、買主に名義を移せない

登記簿の所有者が亡くなった親のままの家は、そのままでは登記ができません。買主へ所有権を移せないのです。

売買の登記は、今の名義人から買主へ移す形で申請します。名義人が亡くなっていれば、その間に相続の登記が入ります。相続の登記には、誰がこの家を継ぐかを決めた書類が要ります。相続人が数人いれば、話し合いで分け方を決めます（民法第907条）。

話し合いがまとまる前に、法定相続分のとおり登記する道もあります。ただ、そうすると家は兄弟の共有になります。民法第898条は、相続人が数人あるとき、相続財産はその共有に属すると定めています。共有の家を売るときは、共有者の全員が売主として署名します。売る日を決めるたびに、全員の予定をそろえることになります。

集める書類も軽くありません。亡くなった親の、生まれてから亡くなるまでの戸籍。相続人全員の戸籍と住民票。話し合いで決めた内容を書いた遺産分割協議書と、全員の印鑑証明書です。本籍を何度も移した親なら、戸籍を取り寄せる先が増えます。郵送で頼む役所が多いほど、そろうまでの週数も延びます。

名義の問題は、時間がかかっても動かせる問題です。建物の傷みや立地と違い、手続きが済めば消えます。売れない家の中で、いちばん先に手をつける価値があるのはここです。

自分の期限の日付の出し方は、「1. 空き家の相続登記を、自分の期限の日付を出してから申請する」の節に書きました。

空き家が売れないまま持つ間に、税と責任が積み上がる

売れない期間が延びても、固定資産税は止まりません。建物が人に害を与えたときの責任も同じです。

空き家が増えているのは全国の話です。総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万戸、空き家率は13.8%でした。どちらも過去最多・最高です（総務省 住宅・土地統計調査・令和6年4月公表）。買主の側から見れば、選べる空き家が多いということです。条件の悪い家ほど、後回しにされやすくなります。

住宅が建っている土地は、固定資産税が軽くなっています。地方税法第349条の3の2は、住宅用地の課税標準を価格の3分の1としています。200平方メートル以下の部分は6分の1です。ただし、市町村から勧告を受けた敷地は、この特例から外れます。対象は管理不全空家等と特定空家等です。勧告に至る流れと税額の変わり方は、「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事で追えます。

勧告の前には段階があります。空家等対策の推進に関する特別措置法第13条では、市町村長は管理不全空家等の所有者に、まず指導をします。それでも特定空家等になるおそれが大きければ、勧告です。特定空家等になると、同法第22条により、助言・指導、勧告、命令と進みます。命令に従わなければ、代執行もあります。

税とは別に、賠償の責任もあります。屋根材が風で飛び、隣の車を傷つけたとします。建物の設置や保存に欠陥があれば、所有者が賠償を負うことがあります（民法第717条）。遠くに住んでいて見に行けないことは、責任を軽くする理由になりにくいです。

売れない空き家はどこへ手放す？相続から3か月が最初の分かれ目

手放す先は、名義・建物の状態・立地と価格・相続からの期間の4つに答えると、6つの出口のうち使えるものに絞れます。

4つのうち、期間だけは後から取り戻せません。相続放棄は、相続を知った時から原則3か月の間に家庭裁判所へ申し出ます。この期間を過ぎた人は、残る5つの出口から選びます。名義と建物と価格は、時間とお金をかければ動かせます。

1. 4つの問いに答えて空き家の出口を絞るチェック表

次の4つの問いに、「はい」か「いいえ」で答えてください。

• □ 名義：相続人の間で、この家を誰が継ぐか決まっているか
• □ 建物の状態：手を入れずに、そのまま人が住めるか
• □ 立地と価格：出している値段が、近くの成約価格から離れていないか
• □ 相続からの期間：相続を知ってから、まだ3か月たっていないか

答えの組み合わせを、表の左の列に当てはめます。

相続放棄の行は、ほかの行より先に読んでください。この行に当たる人だけ、急いで決める理由があります。放棄を選ぶなら、家を売る話は進めません。

どの行にもぴたりと合わない家もあります。そのときは、買取の金額と仲介の査定額を並べます。仲介で待つ月数の税と管理の費用を、査定額から差し引きます。その差が小さければ、早く終わる買取の方が手元に残る額は多くなります。

2. 売れない空き家の売り先を、仲介・空き家バンク・買取から選び直す

同じ家でも、売り先を変えると買主の層が変わり、売れるかどうかも変わります。

仲介は、不動産会社が一般の買主を探す売り方です。住める家で、近くに成約のある立地なら、高い価格を狙えます。ただ、いつ売れるかは買主しだいです。買主が住宅ローンを使う場合は、金融機関の審査が終わるまで、決済の日を置けません。売れたときは不動産会社に報酬を払います。上限額は、宅地建物取引業法第46条を根拠に、国土交通大臣が告示で決めています。当社に売る場合は、この報酬は発生しません。

空き家バンクは、自治体が空き家の情報を集め、移り住みたい人に紹介する仕組みです。地方の家で、一般の仲介では買主が見つからないときの受け皿になります。仕組みは自治体ごとに違います。契約の場面で宅地建物取引業者が入る自治体もあれば、当事者どうしで話を進める自治体もあります。登録の前に、契約と引き渡しを誰が受け持つかを窓口で聞いてください。

買取は、業者が自分で買主になる売り方です。雨漏りや家財の残りがあっても、そのまま引き渡せます。金額は、次に売れる見込みの額から組み立てます。そこから解体や修繕、家財の処分、売れるまでの期間の費用を引きます。そのため、仲介で売れたときの価格より低くなります。

選び直す順番は、仲介で動かなかった理由から決めます。内覧はあるのに申し込みが無いなら、買主は建物の状態を嫌っています。内覧そのものが無いなら、立地か値段が合っていません。前の場合は買取、後の場合は空き家バンクか値段の見直しが候補です。

値段を見直すときの物差しも、近くの成約価格です。小刻みな値下げを何度も重ねると、買主の側は「まだ下がる」と見て待つことがあります。下げるなら、成約の水準に届く額まで一度に寄せます。その値段で反応が無ければ、値段ではなく売り先の問題だと判断できます。

3. 空き家を解体して更地で売るか、建物付きのまま売るか

更地にすると買主は使い道を描きやすくなりますが、解体費を先に払い、税が上がった状態で売れるのを待つことになります。

解体が向くのは、土地に買い手の需要があり、建物だけが足を引っ張っている家です。駅から歩ける住宅地で、建物が傾いている。そうした家は、更地の方が買主の幅が広がります。反対に、土地そのものの需要が薄い地域では、壊しても買主が増えるとは限りません。解体費だけが手元から出ていきます。

解体した後の固定資産税は、住宅用地の特例が外れた額になります。特例の中身は「空き家が売れないまま持つ間に、税と責任が積み上がる」の節に書きました。固定資産税は1月1日の状態で決まります。更地のままその日を迎えると、その年度から税額が上がります。売れるまで何年かかるか読めないなら、建物付きのまま売る道を先に比べてください。

建物を取り壊したら、1か月以内に建物の滅失の登記を申請します（不動産登記法第57条）。登記簿に建物が残ったままだと、更地として売るときに手間が増えます。

自治体によっては、古い空き家の解体に補助を出しています。対象の建物、補助の上限、申請の時期は、市区町村ごとに決まっています。多くの制度では、工事の契約より前に申請を済ませておく必要があります。解体業者に見積りを頼む前に、市区町村の空き家の窓口に問い合わせてください。解体費の見当の付け方は、「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事で整理されています。

相続した家を取り壊して売ると、3,000万円の特別控除の対象になることがあります。要件は「2. 空き家の3,000万円の特別控除が使えるかを、売る前に確かめる」の節で確かめてください。

4. 解体しても売れない土地は、相続土地国庫帰属を検討する

相続や遺贈で取得した土地は、要件を満たせば国に引き取ってもらえますが、建物が残っている土地は対象になりません。

手続きは、法務省の相続土地国庫帰属制度のページにまとまっています。申請するときに審査手数料を納めます。承認されたら、10年分の土地管理費に当たる負担金を納めます。宅地は原則20万円で、法務省が定める額です。お金を払って手放す制度です。売れたときのように代金は入りません。

空き家のある土地で使うなら、先に建物を取り壊します。家財の処分も、解体費も、相続した人の負担です。ほかにも、担保が設定された土地や、境界がはっきりしない土地などは対象から外れます。引き取ってもらえない土地の条件は、申請の前に法務局で相談できます。

申請してから結果が出るまでの間も、土地の管理は続きます。草が伸びて隣に迷惑をかければ、持ち主として対応します。土地が国のものになるのは、承認を受けて負担金を納めた時です。

この出口は、仲介でも買取でも買主がつかない土地のための受け皿です。比べる相手は、解体費と負担金を足した額です。買取の金額がゼロに近くても、解体費と負担金を払わずに済むなら、買取の方が手元に残る額は多くなります。

5. 売れない実家の相続放棄は、相続を知ってから3か月以内

相続放棄は、自分のために相続が始まったと知った時から3か月以内に、家庭裁判所へ申し出ます（民法第915条第1項）。

その期間の中で財産を調べきれない事情があれば、家庭裁判所に期間を延ばしてもらう申立てもできます。申し出の書き方と必要な書類は、裁判所の「相続の放棄の申述」のページにあります。

放棄すると、その相続について初めから相続人でなかったことになります（民法第939条）。売れない家だけを手放し、預貯金は受け取る、という選び方はできません。親に借金があり、家も売れそうにないときに向く出口です。子が全員放棄すると、相続人の順番は亡くなった人の親へ、その次は亡くなった人の兄弟姉妹へと移ります（民法第889条）。放棄を決めたら、次に相続人になる親族へ知らせておくと、話がこじれにくくなります。

放棄しても、家の管理がその日に終わるとは限りません。民法第940条第1項は、放棄の時に相続財産を現に占有している人に、保存の義務を残しています。次に引き継ぐ人へ渡すまで、自分の財産と同じ注意で保存する、という中身です。実家の鍵を持ち、出入りしていた人は、この立場に当たることがあります。中身は「相続放棄しても実家の管理義務は消えない」の記事にあります。

放棄を考えているうちは、家財の処分や売却の契約を進めないでください。相続財産を処分すると、相続を承認したものとみなされます（民法第921条）。放棄の道は、そこで閉じます。

売れない空き家を手放す前に、何から始める？

始めるのは相続登記で、次に3,000万円の特別控除の期限を確かめ、売れるまでの間は最低限の管理を続けます。

順番には理由があります。登記が済まないと、どの出口も契約まで届きません。控除の期限は、売れるのを待つ間にも進みます。管理を止めると、市町村の勧告に近づきます。相続登記の期限は、取得を知った日から3年です。

1. 空き家の相続登記を、自分の期限の日付を出してから申請する

相続登記は、2024年4月1日から申請が義務になっています。家を相続したと知った日から3年のうちに申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象です。中身は法務省の相続登記の申請義務化のページで確かめられます。

この義務は、2024年4月1日より前に始まった相続にもかかります。その場合の期限は、2024年4月1日と、相続で取得したと知った日の遅い方から3年です。日付で出すと、次のようになります。

• 2024年4月1日より前から、親の家を相続したと知っていた人：2027年3月31日まで
• 親は2024年4月1日より前に亡くなったが、知ったのは2025年6月10日だった人：2028年6月10日まで
• 2026年2月1日に親が亡くなり、その日に知った人：2029年2月1日まで

起点は、親が亡くなった日ではなく、自分が知った日です。遠くに住む兄弟が、しばらくたってから知ることもあります。兄弟の間で、期限の日付が違うことがあるわけです。

遺産分割の話し合いが期限までにまとまらないときは、相続人申告登記という手があります。不動産登記法第76条の3第1項により、登記官に申し出られます。申し出る内容は、相続が始まったことと、自分が相続人であることです。申し出れば、申請の義務を果たしたことになります。ただ、これは名義を移す登記ではありません。家を売るには、あらためて相続登記が要ります。

相続登記は自分で申請することもできます。戸籍が多い家や、相続人が多い家は、司法書士に頼む人がほとんどです。頼むときは、売るつもりであることも最初に伝えます。売る日から逆算して、登記の日程を組んでもらえます。

2. 空き家の3,000万円の特別控除が使えるかを、売る前に確かめる

親が一人で暮らしていた実家を相続して売ると、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。ただし、令和6年1月1日以後に売る場合は注意が要ります。相続した人が3人以上だと、差し引ける額は1人2,000万円までです。兄弟が多い家は、人数を先に数えておいてください。

租税特別措置法第35条第3項の特例です。要件は、国土交通省の「空き家の発生を抑制するための特例措置」のページにまとまっています。売れない家ほど、売る時期が後ろにずれます。気づいたときには期限を過ぎていた、ということが起きやすい制度です。

主な要件は次のとおりで、これで全部ではありません。

• 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売る日が、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間にあること
• 売った金額が1億円以下であること
• 家屋を耐震基準に適合させるか、取り壊すこと

ほかにも、家が建てられた時期などの要件があります。相続人の人数などによって、控除の上限が変わる場合もあります。

期限は2つあるので、日付で並べます。2024年5月に親が亡くなった人は、3年を経過する日が2027年5月です。その年の12月31日、つまり2027年12月31日が1つ目の期限です。制度の期限である令和9年12月31日も、同じ2027年12月31日です。2025年3月に亡くなった人の1つ目の期限は、2028年12月31日になります。こちらは制度の期限の方が先に来ます。制度が延びるかどうかは税制改正しだいなので、今の期限で計画を組みます。

建物付きのまま売る場合は、耐震や取り壊しを誰がいつ行うかで、控除が使えるかが変わります。買主の側の工事で要件を満たせる扱いもありますが、日付と書類の定めがあります。契約書を作る前に、税務署か税理士に確かめてください。要件をひとつずつ当てはめるなら、「空き家3000万円控除の条件」の記事にある判定の順番が使えます。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

3. 売れるまでの間、空き家の倒壊と火災を防ぐ管理を続ける

売れるまでの管理は、行ける間隔を決めて見て回るのが基本です。見るのは屋根・塀・庭木・戸締まりの4つです。

• 屋根：瓦や板金がずれていないか。台風の後は特に見る
• 塀：ブロック塀にひびや傾きが出ていないか
• 庭木：枝が隣の敷地や道路にはみ出していないか
• 戸締まり：窓と勝手口の鍵がかかっているか

見て回るたびに、窓を開けて風を通し、水道を少し流します。閉め切った家は湿気がこもり、傷みが早く進みます。排水口の水が切れると、下水のにおいが上がってきます。

郵便受けがあふれると、人のいない家だと外から分かります。郵便局に転送の届けを出しておくと防げます。チラシお断りの札も、空き家に見せない工夫の1つです。

火災への備えも外せません。空き家は、住んでいる家と同じ火災保険に入れないことがあります。入れる保険の探し方は、「空き家に火災保険はかけられるか」の記事にあります。燃えやすい家財を外回りに置かないことも、放火を防ぐ手当てになります。

遠くに住んでいて通えない人は、近所の人に連絡先を渡しておきます。屋根が飛んだ、木が倒れた、といった知らせが早く届きます。見回りを業者に頼む方法もあります。管理が行き届かない状態が続いたときに何が起きるかは、「空き家が売れないまま持つ間に、税と責任が積み上がる」の節に書きました。

売れない空き家を当社が買い取るときの流れと、契約を見送る時期

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

空き家が売れない場合に、手放す前に決めておく3つ

• 止まっている理由を先に決めます。名義・建物の状態・立地と価格のどこにあるかで、値下げが効くかどうかが分かれます。名義で止まっている家は、値段を下げても契約に届きません。
• 相続を知ってから3か月の内か外かを、最初に確かめます。内なら相続放棄も選べますが、家財の処分や売却の契約を進めると、その道は閉じます。外なら、仲介・空き家バンク・買取・解体・国庫帰属から選びます。
• 期限の日付を2つ書き出します。相続登記は、2024年4月1日と取得を知った日の遅い方から3年。3,000万円の特別控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日と、令和9年12月31日の早い方です。

当社は売れない空き家を建物付きのまま買い取り、相続放棄を決めていない家と、農地法の許可の見通しが立たない家とは契約を結びません。

空き家が売れない場合によくある質問

Q1. 売れない土地の相続は放棄できますか

放棄はできますが、土地だけを選んで放棄することはできません。相続放棄は、その相続のすべてを受け取らない手続きです。預貯金や株も一緒に手放します。申し出は、相続を知った時から3か月以内に、亡くなった人の最後の住所地の家庭裁判所へ行います。書類と手順は、裁判所の相続の放棄の申述のページにあります。3か月を過ぎた人や、ほかの財産は受け取りたい人には、相続土地国庫帰属が残ります。こちらは土地を相続したあとに使う制度で、建物は先に取り壊します。

Q2. 空き家バンクと不動産屋は、どちらが良いですか

家の場所と、待てる期間で決まります。駅や店に近い地域なら、不動産会社の仲介の方が買主に届きやすくなります。地方で、移り住みたい人に向く家なら、空き家バンクが合います。空き家バンクは自治体の仕組みです。契約に業者が入るかどうかは、自治体ごとに違います。どちらでも動かない家は、建物の状態に原因がないかを確かめます。そのうえで、買取の金額と並べて比べてください。

Q3. 空き家は固定資産税が安くなるのは本当ですか

家が建っている土地は、住宅用地の特例で固定資産税が軽くなります。空き家でも、住宅として扱われる状態なら、この特例の対象です。ただし、市町村から管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けると、その敷地は特例から外れます（地方税法第349条の3の2）。外れる時点は勧告で、指導を受けた段階ではまだ外れません。解体して更地にした場合も、特例は使えなくなります。

Q4. 売れない空き家を処分するには、どうしたらいいですか

売れない理由が、名義・建物の状態・立地と価格のどこにあるかを決めるところから始めます。そのうえで、相続を知ってから3か月の内か外かを確かめます。出口は、「1. 4つの問いに答えて空き家の出口を絞るチェック表」で、答えの組み合わせから当たりをつけられます。売れない家では、どの出口にも引かれるお金があります。買取は金額が低くなり、解体は費用が先に出て、国庫帰属は負担金を納めます。手元に残る額で比べてください。

Q5. 2026年に、空き家の問題はどうなりますか

持ち主にとって確かなのは、2027年に来る期限です。2024年4月1日より前から相続を知っていた人の相続登記は、2027年3月31日が期限です。相続した空き家の3,000万円の特別控除は、今の法律では令和9年12月31日、つまり2027年12月31日までの売却が対象です。管理が行き届かない段階で市町村が指導や勧告をできる仕組みも、空家等対策の推進に関する特別措置法第13条で動いています。売れないまま年を越す前に、自分の期限の日付を出しておくと判断がぶれません。

Q6. 空き家問題とは何ですか

住む人のいない家が増え、管理されないまま傷み、周りの暮らしに害を出すことを指して使われる言葉です。総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万戸でした（総務省 住宅・土地統計調査・令和6年4月公表）。国は空家等対策の推進に関する特別措置法を定め、市町村が所有者に指導や勧告をできるようにしています。持ち主の側から見ると、問題は2つに分かれます。売れないまま払い続ける税と管理の負担。そして、屋根材が飛ぶなどして人に害を与えたときの責任です。

Q7. 遠方に住んでいて実家に行けません。売れない空き家を手放せますか

手放せます。売買の書類は郵送でやり取りでき、相続登記も司法書士に頼めます。当社に売る場合は、鍵をお預かりして、当社だけで現地を見ることもできます。決済の日は売主さまのご都合に合わせて置け、代金はお引き渡しと同時にご入金します。日数の目安は、「売れない空き家のご相談から入金までの日数と、相続登記が済んでいない家の組み方」の節にあります。家財が残ったままでも、片付けに通う必要はありません。

当社の見方

当社では、仲介に出しても長く買い手がつかず、固定資産税や管理の手間だけが続いているという空き家のご相談を多くいただきます。買取であれば、ご相談から買取価格のご提示までが目安30分、ご契約までが目安1〜2週間、お引き渡しは早ければ2週間以内で、お引き渡しと同時にご入金します。全国(47都道府県)に対応しており、底地・借地権のように一般の買い手が見つかりにくい権利の物件も買い取っています。相続した空き家では、戸籍などの書類が追加で必要になります。費用は一般に、売買契約書の印紙代、抵当権の抹消登記の費用、住所変更登記の費用がかかり、相続した物件では相続登記の費用も加わります。一方で、買い取れない物件や、売らないほうがよい場合は、正直にそうお伝えしています。ほかの出口と比べる材料としても、まずはご相談ください。