空き家の売却査定はどこに頼む？相続した実家の査定額の見方

相続した空き家の売却査定で、査定額が示すもの

査定額は、頼んだ会社が「この金額なら買主が見つかる」と見込んだ値段であり、その金額で売れることを約束した数字ではありません。見込みの確かさを分けるのは、査定に使った材料が書類と周辺の取引だけなのか、家の中と敷地の周りまで見たうえでの数字なのかという点です。

査定額は売れる値段ではなく、空き家が売れそうな見込みの値段

仲介の会社が出す査定額は、売り出しの価格を決めるための目安です。実際に契約が結ばれる成約の価格は、買主との交渉や売り出してからの反応によって上にも下にも動きます。相続した家を早く片付けたい気持ちがあると、いちばん高い査定額を出した会社に任せたくなります。ただ、その金額で買う人が現れなければ値下げを重ねることになり、売れるまでの月日が延びます。

買取の会社が出す金額は性質が違い、その会社自身が買主として「この値段なら買う」と申し出た数字なので、前提が変わらない限り、そのまま契約の金額になります。同じ家について仲介の査定額と買取の提示額を並べると、買取のほうが低く出るのが普通です。片方が間違っているのではなく、数字が指しているものが違うのです。

宅地建物取引業法第34条の2第2項は、媒介を頼まれた不動産会社が売り出す価格について意見を述べるとき、その根拠を明らかにするよう求めています。査定額を受け取ったら、金額そのものより先に、近所のどの取引を比べてその数字にしたのかを尋ねてください。根拠を言葉で説明できない査定額は、ほかの会社の数字と並べても比べる材料になりません。

空き家の査定方法の種類は、机上・訪問・鑑定士の3つ

空き家の査定方法の種類は、書類と周辺の取引から出す机上査定、家と敷地を見てから出す訪問査定、不動産鑑定士が鑑定評価として出す評価の3つに分けて考えると、どれを頼めばよいかが見えてきます。

机上査定は、住所、土地と建物の面積、建てた年といった情報を伝えるだけで出してもらえる方法で、申込みフォームに入力すると自動で金額が表示されるものもこれに含まれます。家に行かずに相場の見当を付けたい段階には向いていますが、雨漏りや床の沈み、家財の量は数字に入っていません。相続した空き家では、あとで金額が下がる余地を残した数字だと受け止めておくのが安全です。

訪問査定は、担当者が現地へ行き、建物の傷み、日当たり、前面道路の幅、隣の家との境の様子、家の中に残っている物の量を見てから金額を出す方法です。売り出すか、買取を申し込むかを決める前には、この訪問査定の数字が判断の土台になります。

不動産鑑定士の鑑定評価は、国家資格を持つ鑑定士が評価の手順に沿って出すもので、費用がかかります。売るための値決めというより、相続人の間で遺産を分けるときに家の価値の根拠を示したい場面や、親族の間で売り買いするときに使われることが多い評価です。売るかどうかを考えている段階で、最初から鑑定を頼む必要はありません。

相続した空き家の査定で、訪問を外せない理由

人が住まなくなった家は、閉め切っている間に湿気がこもります。水回りの配管や屋根裏の傷みも外から見えないところで進むので、書類だけの査定とは数字が離れやすくなります。とくに親が亡くなってから何年も空いていた家では、給水管の錆びや床下の湿り、雨どいの詰まりから始まった外壁の傷みなど、住んでいた頃には無かった不具合が増えています。

家財の量も、訪問しなければ分からない項目です。タンスや食器棚、冷蔵庫、布団、庭の物置の中身まで残っていると、片付けの費用を誰が持つかで金額の出し方が変わります。机上査定で出た金額をもとに相続人どうしで分け方を話し合い、訪問査定で数字が下がって話し合いをやり直す、という順番の取り違えは避けたいところです。

遠方に住んでいて立ち会いが難しい場合でも、鍵を預けて家の中を見てもらう形で訪問査定は受けられます。立ち会うかどうかより、家の中を見たうえでの数字かどうかを、査定書の前提の欄で確かめてください。

空き家の売却査定を受ける前に、相場を自分で確かめる方法

相場は、国土交通省の不動産情報ライブラリで周辺の取引価格を引けば、査定を受ける前に自分で見当を付けられます。見当の付け方が分かれるのは、自分の家を「建物付きの家」として見るか、「土地」として見るかという点です。

不動産情報ライブラリで、空き家の周りの取引価格を引く

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地域を選び、土地と建物を一緒に売った取引か土地だけの取引かを指定して、実際に取引された価格を調べられます。空き家の買取相場を自分で調べる方法としては、まずここで一般の取引の水準をつかむのが手堅い始め方です。

見るときは、金額だけを拾わず、取引の時期、土地の面積、建物の建築年、前面道路の幅、最寄り駅からの距離をあわせて読みます。実家と条件の近い取引を数件選び、土地の広さで割ったおおよその水準を出しておくと、査定書が届いたときに「この会社は近所の相場より上に見たのか、下に見たのか」が分かります。

ここに出てくるのは、一般の買主が住宅ローンなどを使って買った価格が中心で、業者が買い取った価格を集めたものではありません。買取の提示額はこの水準より低く出るのが普通なので、ライブラリの数字は仲介の査定額を読むための物差しとして使い、買取の金額と直接比べないようにしてください。

固定資産税の納税通知書に書かれた評価額も、手元ですぐ見られる数字です。ただしこれは税を計算するための価格で、売れる値段とは決め方が別なので、相場の代わりにはなりません。

築年数が古い空き家の値段は、土地から見られる

木造で建ってから長い年月がたった家は、建物にはほとんど値が付かず、土地として売れる値段から解体の費用を引いた額で見られることが多くなります。ただし、手入れが行き届いていて、そのまま住めるか少しの修繕で住める家なら、古家付きの土地として建物を残したまま買う人もいるので、一律に建物がゼロとは限りません。

どちらで見られるかは、建物の傷みと、その地域でどんな買主が多いかで決まります。若い世帯が建て替えを前提に土地を探している地域では、建物は取り壊す前提の扱いになりやすく、反対に、古い家を直して住みたい人が集まる地域では、建物の状態が金額に乗ります。

土地から見られる家の場合、査定額を大きく動かすのは解体の費用です。解体の費用が何で上下するかは「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事で、建物の大きさと前の道の幅、隣家との距離から整理しています。査定書に解体の費用をいくらと見込んだかが書かれていれば、その金額と並べて読んでください。

相続した空き家の売却査定は、仲介と買取のどちらに先に頼む？

相続登記・書類・家財と傷みの3項目がそろう家は仲介の査定から、欠ける項目が多い家は買取の査定から始めます。建てた時期は向きを決める項目ではなく、3,000万円控除の期限を知るための項目です。分かれ目は、欠けている項目を埋めるのにかかる時間とお金を、売主の側で持てるかどうかです。

1. 相続した空き家の査定前チェック表

次の4つに、当てはまるものへ印を付けてください。昭和56年5月31日以前に建った家かどうかは、固定資産税の納税通知書の課税明細や、建築確認の書類に書かれた年で確かめられます。

□ 登記簿の所有者の欄が、亡くなった親から相続人の名前に変わっている（相続登記が済んでいる）□ 建物が建ったのは昭和56年5月31日以前である（3,000万円控除の対象になりうる）□ 登記識別情報か権利証、固定資産税の納税通知書、建てた時期が分かる書類が手元にそろっている□ 家財や遺品はおおむね片付いていて、雨漏りや床の沈みのような大きな傷みも見当たらない

1つ目と3つ目と4つ目に印が付いた家は、売りに出したときに買主がためらう材料が少ない家です。反対に、この3つのうち印が付かないものが増えるほど、それを埋めるまでの時間と費用が売主にのしかかり、仲介で待つことの負担が重くなります。2つ目は向きを決める項目ではなく、税の期限が走っているかどうかを知るための項目です。

2. チェックの答えで分かれる、査定を先に頼む先と次にやること

相続登記に印が付かない家は、査定そのものは今すぐ受けられますが、売買の契約とお引き渡しは登記が終わってからになります。次にやることは司法書士への相談で、戸籍を集めて遺産の分け方を決めるまでの期間を先に見積もってもらい、その期間を前提に査定の数字を読んでください。

建てた時期に印が付いた家は、相続した空き家の3,000万円控除が使えるかどうかを、査定の前に確かめる家です。控除には売る期限があり、家屋の要件も付いているので、取り壊すのか、耐震の基準に合わせるのかによって、売り方の順番が変わります。中身は「空き家の査定依頼方法と依頼先は？そろえる書類と3,000万円控除」の節に書いています。

書類に印が付かない家は、まず書類を探すことが次の一手になります。登記識別情報や権利証が見つからなくても売ることはできますが、本人を確かめる手続きが別に要り、司法書士に頼む費用と日数が加わります。建てた時期が分かる書類が無い家は、訪問査定のときに建物の登記の日付から推し量ることになります。

家財と傷みに印が付かない家は、仲介の査定と並べて、買取の査定も最初から取っておく家です。片付けや修繕を済ませてから仲介に出すなら、その費用と、片付けにかかる月数を見積もったうえで、買取の金額と手取りで比べてください。どちらが残るかは家ごとに違うので、片方の数字だけで決めないことが肝心です。

3. 査定の前に、空き家の片付けや修繕にお金をかけない理由

査定の前に家財を全部処分し、壁紙を張り替えてから見てもらおうと考える方は少なくありません。ただ、その費用がそのまま査定額に上乗せされる保証はありません。買主が建て替えを前提にしている地域では、張り替えた壁紙も解体のときに一緒に壊されるので、かけた費用は金額に返ってきません。

片付けにも同じことが言えます。仲介で売るなら、内覧の前に片付けを済ませる意味はありますが、それは売ると決めてからで十分です。買取で売る場合は、家財が残ったままの状態で金額を出し、処分の費用は買主の計算に入れる形が取れるので、売主が先に業者を手配する必要がありません。

遺品の中から通帳や権利証、写真を探す作業は、査定の前にやっておく価値があります。相続人のうち誰が何を引き取るかが決まらないまま業者に処分を頼むと、あとで「あれを残しておきたかった」という話が出て、相続人どうしの関係がこじれる原因になります。

空き家の査定額を左右する評価のポイントは？土地・建物・書類の3つ

空き家の査定額を左右する評価のポイントは土地の使い道・建物の傷み・書類の3つで、古い家ほど土地の使い道が金額を決めます。同じ広さの土地でも、建て替えができるか、昭和56年5月31日以前に建った建物か、建てたときの書類が残っているかで、買える人の数が変わるからです。

1. 土地の使い道：空き家の前の道と敷地の形

査定でまず見られるのは、その土地に新しく家を建てられるかどうかです。建築基準法第43条は、建物の敷地が道路に2m以上接することを求めていて、ここでいう道路が何を指すかは同法第42条で決められています。前の道が通路のように見えても、法律上の道路に当たらなければ建て替えができず、買主は今ある建物を直して使う人に限られます。

敷地の形も金額に響きます。奥に細長く延びた旗竿のような形の土地や、道より大きく高い位置にあって擁壁で支えている土地、急な坂の途中にある土地は、建てられる家の大きさや工事の費用が限られるため、四角く平らな土地より低く見られます。

ここは売主が直せる部分ではないので、査定書で「接道」「法令上の制限」の欄に何と書かれているかを読み、低く出た理由がこの項目にあるなら、何社に頼んでも同じ方向の数字が出ると考えておいてください。前の道が法律上の道路に当たるかどうかは、市役所の建築の担当課で確かめられます。

2. 建物の傷み：雨漏り・シロアリと閉め切った期間の査定への出方

建物の評価を下げる傷みの中でも重く見られるのは、雨漏りとシロアリ、それに床や柱の傾きです。どれも直すには屋根や床下まで手を入れる工事になり、費用の見通しが立ちにくいので、買主は多めに見積もって金額から引きます。

閉め切った期間の長さも、傷みの進み方を通して査定に出ます。水を流さない期間が長いと排水管のにおいを止める水がなくなり、下水のにおいが家に上がってきますし、換気をしないまま夏を何度も越した家では、押入れや床下にカビが広がっていることもあります。こうした傷みは、訪問査定で家の中に入らなければ分かりません。

傷みがあると分かっていることは、査定の段階で担当者に伝えてください。売るときには知っている不具合を買主に伝える必要があり、黙っていたことが後で分かると、減額や契約の解除を求められる側に回ります。先に出した不具合は金額に織り込まれ、そこから先は動きにくくなります。

3. 書類：建てた時期・検査済証・境界の資料が査定に効く

書類で見られるのは、建物がいつ、どんな手続きを経て建ったかと、土地の範囲がどこまでかという2点です。建てたときに役所の検査を受けた証しである検査済証が残っていれば、建物が当時の基準に沿って建てられたことの裏付けになり、買主が住宅ローンを使うときの説明もしやすくなります。

検査済証が見つからない家も珍しくなく、それだけで売れないわけではありません。どこまで代わりの書類で補えるかは「検査済証がない家の売却」の記事で、役所で取れる台帳の記載から順に書いています。増築した部分が登記されていない家は、どの部分が登記と食い違っているかを査定の段階で伝えてください。

土地の範囲については、測量図と境界標が残っているかを見ます。境界標が地面に入っていて、測量図と位置が合っていれば、買主は土地の広さを疑わずに済みます。見当たらない場合は測量の費用と日数がかかるので、その分を誰が持つかが金額の話に入ってきます。

空き家の買取相場は、市場価格からどれだけ下がる？

空き家の買取相場は市場価格から一律の割合で下がるのではなく、次に売るまでの費用と期間を引いて家ごとに組み立てるため、差は家によって違います。差を広げるのは傷みや家財の量そのものより、次の買主が見つかるまでの読みにくさです。

1. 空き家の買取の金額は、次に売る値段から逆算する

買取の会社は、買った家をそのまま置いておくわけではありません。家財を処分し、直すか壊すかを決め、次の買主に売るところまでを自分のお金と時間で進めます。提示される金額は、次に売れる見込みの値段から、片付けと工事の費用を引いたものです。売れるまでの間の固定資産税や保険料、その期間に対する会社の利益も引いて組み立てられます。

この組み立てから分かるのは、費用の見通しが立つ家ほど差が小さく、見通しが立たない家ほど差が大きくなるということです。駅から近く、更地にすれば一般の人がすぐ家を建てられる土地なら、次の買主の読みが立ちます。そのため引く額は小さくなります。建て替えができない土地や、雨漏りの範囲が読めない家では、多めに見積もった分だけ差が開きます。

その代わり、売主の側では期間が読めるようになります。仲介では買主を待つ期間が売れるまでの月日にそのまま乗りますが、当社の場合はご契約までが目安1〜2週間、お引き渡しは早ければ2週間以内で、代金はお引き渡しと同時にお支払いします。

2. 仲介との違いは、手取り・入金の日・売却後の責任

仲介との違いを手取りで見るときは、提示額と査定額をそのまま比べず、仲介で売るまでにかかる費用と月数を引いてから並べます。仲介で売る場合は、売買が成立したときに法律の上限の範囲で仲介手数料がかかり、当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりません。売れるまでの月数に応じて、固定資産税や火災保険、庭木の手入れの費用も積み上がります。

入金の日も違います。仲介では、買主が住宅ローンを使うなら融資の審査と実行の日程に合わせることになり、審査が通らなければ契約が白紙に戻ることもあります。自己資金で買う会社が相手なら、融資の特約が付かないので、その心配はありません。

売った後の責任の扱いも分かれます。買取では、建物の不具合について売主の責任を負わない特約を付けることが多いものの、民法第572条により、売主が知りながら伝えなかった事実については責任を免れません。どちらの売り方でも、知っている不具合を書面にして渡しておくことが、売った後の心配を減らすいちばん確かな方法です。

3. 「市場価格の何割」という買取相場の目安をそのまま使わない

買取相場が市場価格の何割になるかについて、国が示した決まりや統計はありません。会社ごと、家ごとに組み立て方が違う以上、一つの割合を当てはめて「この提示額は安すぎる」「妥当だ」と判断することはできないのです。

比べるときは、割合ではなく中身で見ます。提示額の根拠として、次に売る見込みの値段をいくらと見たか、片付けと解体の費用をいくらと見込んだかを尋ね、仲介の査定額からその費用と売れるまでの月数分の負担を引いた額と並べてください。差の大半が費用の見込みで説明できるなら、残りは期間と不確かさの値段だと分かります。

買取が向かない家の条件は「空き家を買取で売るデメリット」の記事で、手取りが下がる理由とあわせて書いています。チェック表で多くの項目に印が付いた家なら、まずそちらの条件に当てはまらないかを見てから買取の金額を求めても遅くありません。

査定額が付きにくい空き家は、売却以外にどう手放す？

査定額が付きにくい家でも、取り壊して土地として売る、持ち続けて使い道を探す、引き取り先を探すといった道があり、どれを選ぶかは持ち続けたときの負担で決まります。負担の重さを分けるのは、建物が残っている間の固定資産税の扱いと、相続した空き家の3,000万円控除の期限です。

1. 空き家を取り壊して、土地として売却する

建物の傷みが激しく、残しておくと買主がためらう家では、取り壊して更地にしてから売る方法があります。取り壊したら、不動産登記法第57条により、1か月以内に建物の滅失の登記を申請します。解体の費用は売主が先に払います。売れるまでの期間が読めないと、その間は費用を立て替えたままになります。

更地にすると、固定資産税の扱いも変わります。地方税法第349条の3の2は、住宅が建っている土地の固定資産税の課税標準を価格の3分の1、200平方メートル以下の部分は6分の1にすると定めていて、建物を壊すとこの特例から外れます。年の途中で壊した場合、翌年度の税額から上がるのが一般的な流れなので、壊す時期は売れる見込みと合わせて決めてください。

取り壊すか、建物を残したまま売るかの比べ方は、解体の費用と、更地にしたことで上がる売値の差で決まります。どちらにしても、壊す前に訪問査定を受け、建物が残ったままの金額を一度確かめておくことが判断の出発点になります。

2. 売却せずに持ち続けると増える負担

持ち続ける場合に重いのは、税よりも管理の手間です。草が伸び、雨どいが詰まり、窓ガラスが割れたまま放っておかれると、近所からの連絡が相続人のもとに届くようになります。そのたびに遠方から通うか、管理を人に頼む費用がかかります。

管理が行き届かない状態が続くと、空家等対策の推進に関する特別措置法第13条や第22条に基づいて、市町村から指導や勧告を受けることがあります。勧告を受けた家の敷地は、地方税法第349条の3の2の住宅用地の特例から外れるので、建物が建ったままでも、更地と同じ水準の固定資産税がかかるようになります。特例が外れるのは勧告を受けたときで、指導の段階ではまだ外れません。

建物が昭和56年5月31日以前に建った家なら、もう一つの期限があります。相続した空き家の3,000万円控除は、相続の開始があった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売ることが要件の一つなので、使い道を探して迷っている間に期限が過ぎることがあります。

3. 空き家の引き取り先を探す

売りに出しても買主が付かない家は、隣の家の人や地元の事業者に引き取ってもらえないかを当たる方法があります。隣の人は、土地を広げて駐車場や庭にできる場合があります。一般の買主とは違う物差しで値を付けることがあります。

国の制度としては、相続した土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度があり、法務局が窓口です。この制度は土地だけが対象なので、建物が残っている家はそのままでは申請できず、取り壊してから申し出ることになります。審査の手数料や負担金もかかり、負担金は宅地なら原則20万円です（法務省の案内で確かめられます）。

売る、譲る、国に返すといった手放し方の費用を並べて比べたいときは、「空き家の引き取り先を比較」の記事で、出口ごとにかかる費用と条件を並べています。査定額が付かなかったことは、手放す道が無くなったことを意味しないので、費用の少ない順に当たってください。

空き家の売却査定を頼む前に、相続登記はいつまでに済ませる？

相続登記は取得を知った日から3年以内が期限で、査定は登記の前でも受けられますが、引き渡しは登記の後になります。登記までにかかる日数を分けるのは、遺産の分け方が相続人の間でまとまっているかどうかです。

1. 登記事項証明書で、空き家の所有者と担保の欄を見る

最初に取る書類は、法務局で請求できる登記事項証明書で、土地と建物の両方を取ります。窓口でもオンラインでも請求でき、所有者が亡くなった親の名前のままか、相続人の名前に変わっているかを、所有者の欄で確かめます。

あわせて、担保の欄に抵当権が残っていないかも見ます。親が昔借りたローンを返し終えていても、抵当権を消す登記をしていなければ記載は残ったままです。この場合は、返し終えたときに銀行から受け取った書類を探すか、銀行に書類の出し直しを頼むことになり、そのための日数が売る準備に加わります。

もう一つ見ておきたいのが、土地が何筆に分かれているかです。家の敷地のほかに、前の私道の持分や、裏の細長い土地が別の番号で登記されていることがあり、これを落としたまま売ると、引き渡しの直前になって登記を足すことになります。市役所の資産税の窓口で取れる名寄帳を見ると、親が持っていた土地を一覧で確かめられます。

2. 相続登記の期限を、査定の前に自分の日付で数える

相続登記は、2024年4月1日から申請が義務になりました。期限は、自分が不動産を相続したと知った日を起点に数えて3年です。

この日より前に相続が始まった家にも義務は及びます。数え始める日は、2024年4月1日と、相続を知った日のどちらか遅い方です。2024年4月1日の時点ですでに相続を知っていた人は、2027年3月31日までに申請します。詳しくは法務省の相続登記の申請義務化の案内に載っています。

相続が施行日（2024年4月1日）より前に始まっていても、亡くなったことや自分が相続人になったことを知ったのが2024年4月1日より後なら、知った日から3年が期限です。ご自身の期限を書き出すときは、亡くなった日ではなく、知った日を起点にしてください。

遺産の分け方がまとまらず、期限までに登記ができそうにない場合は、自分が相続人であることを法務局に申し出る相続人申告登記（不動産登記法第76条の3）で、ひとまず義務を果たしたことにできます。ただし、この申し出だけでは名義が相続人に移らないので、売るためには遺産の分け方を決めて相続登記を済ませる必要があります。

査定は登記の前でも受けられるので、期限を数えたら、登記と並行して訪問査定を頼んで構いません。査定の数字が出ていると、相続人の間で売るか残すかを話し合うときの材料になり、遺産の分け方を決める話も進めやすくなります。

空き家の査定依頼方法と依頼先は？そろえる書類と3,000万円控除

空き家の査定依頼方法は申込みフォーム・電話・店舗への来店のどれでもよく、依頼先は売り方の目的で仲介の会社・買取の会社・不動産鑑定士から選びます。どの依頼先を先にするかは、3,000万円控除の期限と、手元にそろう書類で変わります。

1. 空き家の査定の依頼先を選び、書類をそろえる

査定の依頼先は、仲介で買主を探してほしいなら仲介の会社、決まった日に売り切りたいなら買取の会社、遺産を分ける根拠が要るなら不動産鑑定士と、目的で分けて考えます。仲介の会社でも自社で買い取ることがあるので、問い合わせのときに「仲介の査定か、買取の金額か」を最初に伝えておくと、受け取る数字の意味を取り違えずに済みます。

申し込むときは、家の住所と、土地と建物のおよその面積、建てた年、今の家の中の様子を伝えます。机上査定なら申込みフォームで足りますが、訪問査定を頼むなら、鍵を誰が持っていて、いつ家に入れるかも伝えてください。

そろえる書類は、査定の段階では次の4つがあれば足ります。

• 登記事項証明書（土地と建物の両方。法務局で取る）
• 固定資産税の納税通知書と課税明細（相続人のうち受け取っている人の手元にある）
• 建てた時期が分かる書類（建築確認の通知書や検査済証。親の書類箱にあることが多い）
• 測量図や境界の資料（土地を買ったときの書類と一緒に綴じられていることが多い）

売ると決めて契約に進む段階では、登記識別情報または権利証、本人確認書類、印鑑証明書が加わります。相続した家では、亡くなった親の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍、遺産の分け方を書いた書類なども必要になるので、査定と同じ時期に集め始めると日程が組みやすくなります。

2. 3,000万円控除が使える空き家かを、査定の前に確かめる

被相続人が一人で住んでいた家屋とその敷地を相続した相続人が、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があり、国税庁の被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例に要件がまとめられています。主な要件の一部を挙げると、家屋が昭和56年5月31日以前に建てられたものであること、相続の開始があった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売ること、売った代金が1億円以下であることです。

令和6年1月1日以後に売った場合は、その家と敷地を相続した人が3人以上いると、控除の上限が1人につき2,000万円になります。家屋については、耐震の基準に合わせるか取り壊すかが求められるので、建物を残したまま売るのか、更地にして売るのかで、査定の段階から段取りが変わります。要件はこのほかにもあるので、国税庁のページで全部を確かめてください。

査定の前にこの控除を確かめておくのは、期限が売る時期を縛るからです。控除の対象になる家なのに、仲介で売り出してから買主が見つからず、気づいたら期限の年を越えていた、という順番は避けたいところです。控除の要件を一つずつ自分の家に当てはめていく手順は、「空き家3000万円控除の条件」の記事に書いています。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

複数の空き家査定を比べるときの注意点と、悪徳業者によくある行動

比べるのは査定額の大きさではなく、その金額の根拠と前提で、根拠を書面で出す会社どうしを並べます。比べ方を分けるのは、手元の数字が仲介の査定額なのか、買取の提示額なのかという違いです。

1. 査定書の根拠と前提を、同じ物差しで並べる

複数の会社から査定を受けたら、金額の欄より先に、根拠と前提の欄を並べて読みます。根拠の欄では、どの地域のどんな取引を比べたのか、土地の値と建物の値をそれぞれいくらと見たのかを確かめます。前提の欄では、家財が残ったままの金額か、片付けた後の金額か、雨漏りや境界の扱いをどう置いたかを確かめます。

前提がそろっていない数字は、高い低いを比べても意味がありません。ある会社は家財を片付けた後の金額を出し、別の会社は家財が残ったままの金額を出していれば、差の一部は片付けの費用で説明できます。前提の書かれていない査定書を受け取ったら、その点を尋ねて、答えを書面で受け取ってください。

仲介の査定額と買取の提示額を並べるときは、仲介の側から仲介手数料と売れるまでの月数分の費用を引き、手取りの形にしてから比べます。売るときにかかる費用を一通り押さえたいなら、「不動産売却の費用一覧」の記事で、買取では発生しない費用とあわせて確かめられます。

2. 空き家の売却を急がせる進め方と、あとからの減額

空き家の売却で失敗しやすいのは、査定額の高さに引かれて、中身を確かめないまま契約を結んでしまう場面です。悪徳業者によくある行動は、次の3つです。根拠を説明しないまま相場から離れた高い査定額を出します。その日のうちに契約を結ぶよう求めます。契約の後になって細かな理由を挙げ、大きく減額します。

仲介の会社が相場より高い査定額を出し、媒介契約を結んだあとに値下げを求めてくる場合もあります。媒介契約には一般・専任・専属専任の種類があり、種類ごとに、ほかの会社にも頼めるか、自分で見つけた相手と直接売れるかが違います。契約書の期間と種類を確かめ、説明が無ければ尋ねてください。

署名の前に確かめたい点は、「不動産買取で悪徳業者が使う手口8選」の記事で手口ごとにまとめています。高い査定額を出した会社がよい会社とは限らない理由は、「不動産買取の査定額が高い理由」の記事で、金額が後から動く仕組みとあわせて書いています。

相続した家の売却では、相続人の誰かが一人で話を進めて契約を急ぎ、あとから別の相続人が反対して話が止まることもあります。査定の結果は相続人全員に同じ書面で回し、売り方と時期の合意を取ってから契約に進むと、決めた日付が動きにくくなります。

当社に相続した空き家の売却査定を頼む場合の流れと、金額をお出しできない場合

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

相続した空き家の売却査定で先に確かめる3つ

• 査定額は売れる約束ではなく見込みの値段です。仲介の査定額と買取の提示額は指しているものが違うので、根拠と前提を尋ね、手取りに直してから並べてください。
• 仲介と買取のどちらから考えるかは、相続登記・書類・家財と傷みの3項目で分かれます。建てた時期は3,000万円控除の期限を知るための項目で、昭和56年5月31日以前に建った家は、その期限が売る時期を縛ります。
• 頼む前に登記事項証明書で所有者の欄を見て、相続登記の期限を、施行日の2024年4月1日と取得を知った日の遅い方から3年で数えてください。

当社は相続した空き家を家財が残ったまま自己資金で買い取りますが、人が住み続けていて明け渡しの日が決まらない家には金額をお出ししません。

空き家の売却査定でよくある質問

Q1. 空き家と判断される基準は何ですか

空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索）第2条は、人が住んだり使ったりしていない状態が普段の姿になっている建物と、その敷地を「空家等」としています（国や自治体が持つものは除かれます）。家財が残っているか、相続人がたまに様子を見に行っているかといった事情も含め、常にその状態かどうかを市町村が現地の様子などから判断します。

売却の査定では、この法律上の区分よりも、閉め切っていた期間と傷みの程度が金額に効きます。法律の区分が問題になるのは、管理が行き届かずに市町村から勧告を受け、固定資産税の住宅用地の特例が外れる場面で、その中身は「査定額が付きにくい空き家は、売却以外にどう手放す？」の節に書いています。

Q2. 家がいくらになるかは、どこで査定してもらえますか

売り方の目的で依頼先が変わります。仲介で買主を探すなら仲介の会社、決まった日に売り切りたいなら買取の会社、遺産を分けるための根拠が要るなら不動産鑑定士です。仲介の会社と買取の会社には、相続した家なら最初から訪問査定を頼むと、あとで金額が動く余地が小さくなります。

頼む前に、国土交通省の不動産情報ライブラリで、実家と条件の近い取引の価格を数件見ておくと、受け取った査定額が近所の相場より上なのか下なのかを自分で判断できます。そこに出ているのは一般の取引の価格なので、買取の提示額はそれより低く出ると考えて読んでください。

Q3. 築35年の一戸建ての空き家でも、売却の査定は受けられますか

受けられます。建てた年で査定を断る決まりはなく、金額は土地の使い道と建物の傷みで決まります。木造の家なら、建物よりも土地の値で見られることが多くなり、前の道が法律上の道路に当たるか、敷地の形がどうかで金額が大きく変わります。

築35年なら、建てたのは平成の初めごろで、昭和56年5月31日より後になるので、相続した空き家の3,000万円控除の対象には入りません。ほかの特例が使えるかは家ごとに違うので、税務署か税理士に確かめてください。相場は、不動産情報ライブラリで建築年の近い家の取引を選んで見ると見当が付きます。

Q4. 一軒家の築年数に限界はありますか

建物が何年まで使えるかを法律で決めた年数はありません。税の計算で使う耐用年数は、建物の費用を何年に分けて経費にするかを決めるための年数で、家が住めなくなる時期を示すものではないのです。

売るときに効くのは年数ではなく状態です。雨漏りやシロアリ、床の傾きの有無、水回りが使えるかどうかで、建物を残して使う買主がいるか、取り壊す前提で見られるかが分かれます。年数だけで売れないと決めつけず、訪問査定で状態を見てもらってください。

Q5. 査定を頼んだら、その会社に売らなければなりませんか

査定を受けただけで、売る義務は生じません。仲介を頼む媒介契約や、売買の契約に署名するまでは、どの会社とも約束は成り立っていないので、複数の会社の数字を見比べてから決めて構いません。

注意したいのは、その日のうちに契約を求められる場面です。相続した家は相続人全員の合意が要るので、査定の結果を全員に書面で回してから決めると伝えて構いません。それで話が進まなくなる会社なら、急いで契約する理由はありません。

Q6. 片付けや掃除をしてから査定を頼むべきですか

家財が残ったままで査定を頼んで構いません。片付けの費用がそのまま査定額に上乗せされるとは限らず、建て替えを前提に見られる家では、片付けにかけた費用が金額に返ってこないこともあります。買取で売る場合は、家財が残ったままの金額を出し、処分の費用は買主の計算に入れる形が取れます。

ただし、通帳や権利証、相続人が残したい写真や形見は、査定の前に探しておいてください。業者が処分を始めてからでは取り戻せないことがあり、相続人どうしの話し合いがこじれる原因になります。

Q7. 相続登記が済む前に、空き家の売却査定を受けてもかまいませんか

受けて構いません。査定は登記の状態と関係なく出せるので、登記の手続きと並行して頼むと、相続人の間で売るか残すかを話し合う材料が早くそろいます。

売買の契約とお引き渡しは、相続登記が済んで名義が相続人に移ってからになります。登記の期限は、施行日の2024年4月1日と、相続で取得したと知った日の遅い方から3年です。司法書士に、戸籍を集めて登記が終わるまでの見通しを聞き、その日付を前提に売る時期を決めてください。

当社の見方

相続したご実家の査定についてのご相談で多いのは、査定額の数字だけを比べて、手元にいくら残るかを確かめないまま進めてしまう方です。売るときには一般に、売買契約書の印紙代、抵当権の抹消登記の費用、住所変更登記の費用、相続した物件では相続登記の費用がかかります。書類も、登記識別情報または権利証・本人確認書類・印鑑証明書・固定資産税の納税通知書に加え、相続した物件では戸籍などが追加で必要です。費用も書類も、個別のご案件によって変わります。当社の買取では、ご相談から買取価格のご提示までが目安30分、ご契約までが目安1〜2週間で、お引き渡しと同時にご入金します。そのため、査定額と受け取れる時期をあわせて比べていただけます。遠方に住んでいて実家のある地域の相場が分からないという方もいますが、当社は全国(47都道府県)に対応しています。買い取れない物件や、売らないほうがよい場合は、正直にそうお伝えしています。査定額を聞いてから、売るかどうかを決めていただいて構いません。