離婚で家を売る｜ローン残ってる場合の清算と揉めない順番

離婚で家を売るとき、ローン残ってる状態で先に確かめる3点

協議の場でよく起きるのは、「家は二人で半分ずつ」という前提から入り、あとで残債の方が大きいと分かって話が振り出しに戻る形です。不動産は、残債を返し切って抵当権を外せなければそもそも買主に引き渡せませんから、分けられる財産かどうかが残債と売却額の関係で決まります。

ローンが残っていても、家は売却可能です。そのための条件は2つあります。ひとつは、決済の日に抵当権を外せることです。手取りで完済できるか、足りない分について金融機関が抹消に同意している必要があります。もうひとつは、名義人全員が売る意思を示すことです。共有名義なら、二人の署名押印がそろわない限り買主との契約は結べません。

残債の額は、返済予定表ではなく残高証明書で見る

手元の返済予定表は契約時の予定にすぎず、繰上返済やボーナス返済の有無で実際の残高とずれます。金融機関に依頼すれば、ある時点の元金残高を記した書面を出してもらえますから、協議に持ち込む数字はこちらを使ってください。残高だけでなく、繰上返済や一括返済の際にかかる手数料の額も同時に確認しておくと、あとで手取りがずれません。

もうひとつ見るのは、抵当権が1本だけかどうかです。登記事項証明書の乙区に、住宅ローン以外の借入れによる抵当権や差押えの登記が入っていることがあります。その場合、抹消に必要な金額は残高証明書の額を超えます。売却の段取りは、抹消すべき登記の数で変わります。

名義・連帯保証・連帯債務を、契約書で読み分ける

離婚の相談でいちばん誤解が多いのがここで、3つは別の意味を持ちます。

離婚届を出してもこの関係は何も変わらず、金融機関との契約は夫婦間の取り決めとは別の契約ですから、協議書に「保証人から外れる」と書いても、金融機関はその文言に拘束されません。元配偶者が住み続けて返済を続ける形にした場合、返済が止まれば、家を出た側に一括請求が来ます。 保証を外すには、代わりの保証人を立てるか、借換えで契約そのものを組み直すか、売って完済するかのいずれかになります。

夫婦間で作った合意に強制力を持たせたい場合、公正証書にして強制執行認諾文言を入れる方法があります。手続の概要は法務省の公証制度の案内で確認できます。ただし、これは相手に対して効力を持つもので、金融機関に対する保証の効力を消すものではありません。

財産分与の請求期限は「離婚から5年」に変わっている

民法第768条は、協議上の離婚をした者の一方が相手方に財産の分与を請求できると定め、協議が調わないときは家庭裁判所に処分を請求できるとしています。裁判上の離婚にも、同法第771条でこの規定が準用されます。この家庭裁判所への請求には期限があり、同条第2項のただし書きは、離婚のときから5年を経過したときは請求できないとしています。この5年は、2024年の民法改正で2年から伸ばされたもので、改正部分の施行日は2026年4月1日です（民法（e-Gov法令検索））。

施行日である2026年4月1日より前に離婚した場合にどちらの年数が当てはまるかは、附則の経過措置で決まります。離婚の時期が改正の前後にかかる方は、e-Gov法令検索で現行条文と附則を確認するか、離婚日を伝えて弁護士に残りの期間を聞いてください。売却の話がまとまらないまま離婚だけ先に成立させると、この期間が進み始めます。調停や審判の申立てについては、裁判所のウェブサイトに財産分与の手続の案内があります。

ローンが残ってる家を離婚で売る、4つの分かれ道

差額がプラスかマイナスか、そして住み続ける人がいるかどうかという2軸で、進み方が4つに分かれます。どれを選ぶかで、必要な同意の相手も、終わるまでの月数も変わります。

1. 売却額が残債を上回る場合（アンダーローン）

いちばん素直な形で、決済の日に買主から代金を受け取り、その場で金融機関に残債を返し、抵当権抹消の書類を受け取って登記します。手元に残った金額から、仲介手数料・登記費用・印紙代・引越し費用を引いた額が、分ける対象になります。自分の家がこの側に入るかどうかの見当をつけたいときは、国土交通省の不動産情報ライブラリで同じ地域・同じ面積帯の実際の取引価格を見て、残高証明書の額と比べてみてください。

注意点は、分けるのは売却額ではなく、諸費用を引いたあとの手取りだという点です。仲介で売る場合の手数料は売買価格の3%＋6万円に消費税が上限で、3,000万円で売れた家なら100万円を超えます。譲渡所得税が出る場合は、その税額も、分ける前に差し引く対象になります。「半分ずつ」と決めるなら、何から引いた半分かを文字にしておかないと、決済の日に揉めます。

2. 売却額が残債を下回る場合（オーバーローン）

代金だけでは完済できないため、そのままでは抵当権が外れません。選択肢は2つあり、ひとつは不足額を自己資金や親族からの借入れで埋めて完済する方法、もうひとつが金融機関の同意を得て、残債が残ったまま抵当権を外してもらう任意売却です。

任意売却では、返済しきれなかった分が無担保の債務として残ります。多くの場合は分割弁済の協議になりますが、残債が消えるわけではありません。 それでも競売より選ばれる理由は、売却の時期と引渡し日を自分たちで決められること、近隣に公告されないこと、引越し費用の一部を配分してもらえる余地があることです。手続の全体像は「住宅ローンが払えない」の記事に時系列で書いています。

どちらにも踏み切れない場合の対策は、ほかに2つあります。ひとつは、売り出しを数か月遅らせて返済を続け、元金が減ってから売る方法です。意味があるのは、不足額が小さい場合に限られます。もうひとつは、住み続ける側が単独で借換えを行い、売らずに債務を一本にする方法で、次の3で扱います。どちらも返済を続けていることが前提で、滞納が始まると選べる対策は限られます。任意売却で売るか、当社のような買主に直接売るかの違いは「任意売却と買取の違い」の記事にまとめています。

3. どちらかが住み続ける場合

子どもの学区を変えたくない、という理由でこの形を選ぶ家庭は多くあります。ただし、住む人と返す人と名義人が一致していないと、あとで必ず問題が出ます。名義は夫、住むのは妻と子、返済は夫が続ける、という組み合わせだと、夫が再婚して返済をやめた時点で、妻は住む場所も権利も失います。

いちばん確実なのは、住み続ける側が単独で借換えを行い、名義も債務も一本にすることです。ただし借換えには審査があり、収入が単独で足りなければ通らず、審査に落ちた場合は売る方向に戻って考えることになります。住み続けたまま所有権だけ移す形を検討しているなら、「リースバックと買取の違い」の記事で家賃と手取りの関係を確かめてください。

4. 既に滞納が始まっている場合

離婚の話し合いの最中に返済が止まるケースは珍しくありません。滞納が続くと金融機関は期限の利益を喪失させ、保証会社が代位弁済を行います。その後は債権が保証会社や債権回収会社に移り、任意売却に必要な協議の相手が変わって、使える期間も短くなります。

差押えの登記が入ってからでも任意売却の余地はありますが、競売の開札日が近づくほど選択肢は狭まります。滞納が3か月を超えているなら、財産分与の細部を詰める前に、金融機関へ連絡してください。 差押えまでの流れは「住宅ローン滞納から差し押さえまでの流れ」の記事にまとめました。

離婚で家を売る手順｜ローン残ってる場合に動かす順番

順番を間違えると費用が先に出て結果が変わらないため、片づけや引越しの手配より前に、紙の上で終わらせる作業があります。

1. 残高証明書と登記事項証明書を同時に取る

金融機関へ残高証明書を依頼し、同時に法務局で登記事項証明書を取ります。甲区で所有者と持分を、乙区で抵当権の債権額・債務者・抵当権者を確認します。ペアローンの場合、抵当権が2本入っていて債務者がそれぞれ別、という形になっているはずです。

この2通がそろうと、「誰が所有者で、誰が債務者で、いくら残っているか」が第三者に見える形で確定します。協議の席で口頭の記憶を突き合わせるより、この2通をコピーして両方が持つ方が早く終わります。

2. 査定を取り、手取りの見込みを出す

査定額そのものではなく、そこから引かれるものを含めた数字を作ります。引かれる項目は、仲介で売る場合と買取で売る場合で違います。

周辺の実際の取引価格は、前掲の不動産情報ライブラリで地域と面積帯を指定して確認できます。査定額が妥当かどうかを自分の目でも見ておくと、業者ごとの差の理由を聞きやすくなります。

手取りで完済できるかは、3つのステップで確かめられます。

1. 抵当権を外すのに要る額を出す。残高証明書の元金残高に、一括返済の手数料と決済日までの利息を足し、乙区にほかの抵当権があればその額も加える
2. 査定額から上の表の項目を引き、手取りの見込みを出す
3. 手取りの見込みから1の額を引く。プラスなら完済でき、マイナスならその不足額を自己資金で埋められるかを見る

査定額は業者ごとに幅があるので、2は低い方の査定額でも計算しておくと、契約の直前に不足が分かる事態を避けられます。

3. 金融機関に「売却を検討している」と伝える

黙って売却活動を進めても、決済で抵当権を外すには金融機関の協力が必要です。アンダーローンなら完済の手続を案内されるだけで終わり、オーバーローンの見込みなら、この連絡が任意売却の入口になります。

連絡をためらう理由として多いのが、「言うと一括請求されるのでは」という不安です。返済を続けている限り、売却の相談をしたことだけで期限の利益を失うことは通常ありません。むしろ、滞納してから連絡する方が、条件は厳しくなります。

返済中の家を売るときの注意点として、売却活動の間も決済の日まで毎月の引落しは続きます。どちらが払うかを決めないまま一方が家を出ると、引落し口座の残高不足から滞納が始まることがあります。団体信用生命保険は完済とともに終わります。火災保険は、解約すると残りの期間に応じた返戻金が出る場合があるので、決済の前に保険会社へ確認してください。

4. 財産分与の内容を書面にする

売却代金の分け方、諸費用の負担、引越し費用、動産の分け方を1枚に書きます。決済日に残る現金は、口座に入る前から使い道が決まっている状態が理想です。

書く項目は次の5つです。

• 売却代金から控除する費用の範囲（手数料・登記費用・印紙・清算金）
• 控除後の金額をどの割合で分けるか
• 残債が残る場合、誰がいくら負担するか
• 固定資産税や管理費の日割り清算をどちらが受け取るか
• 引渡しまでの光熱費と、動産の処分費用の負担

離婚に伴う財産分与として不動産を渡す場合、渡した側に譲渡所得税がかかることがあります。分与した資産の時価で譲渡があったものとして扱われる考え方で、詳しくは国税庁の財産分与により不動産等を譲渡したときに説明があります。売って現金を分ける場合は、売った人に譲渡所得が生じます。

なお、この記事の法務・税務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。

5. 売り方を決め、決済日を逆算する

住み続ける必要がなく、期限にも余裕があるなら仲介で時間をかける判断が合います。転居の期日が決まっている、相手との連絡を早く終わらせたい、残債の見込みが厳しい、という場合は、決済日を先に確定できる買取が合います。

決済日から逆算して、金融機関の抹消書類の準備に要する日数、司法書士の日程、引越しの日を並べます。売買契約の日ではなく、鍵と代金が動く日を起点に組んでください。

6. 引渡しの直前に、両者の署名が要る書類を確認する

共有名義なら、売買契約書にも登記申請の委任状にも二人の署名押印が必要です。片方が遠方に転居していると郵送のやり取りだけで1週間以上かかりますし、取得に時間がかかる書類もあります。

• 印鑑証明書（印鑑登録証明書。発行から3か月以内のものを求められることが多い）
• 登記済権利証または登記識別情報通知
• 住民票または戸籍の附票（登記上の住所と現住所が違う場合）
• 本人確認書類

姓が変わっている場合、登記名義と現在の氏名が一致しないため、氏名変更の登記が別に必要になります。離婚届を出した直後に売る段取りだと、ここで数日から数週間ずれます。

離婚で家を売る相談を当社にいただく場合の条件

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

ローン残ってる家を離婚で清算するとき、先に決まる3つ

• 差額の符号が、すべての分岐を決めます。 残高証明書の額と、諸費用を引いたあとの手取り見込みを並べてください。プラスなら通常の売却で完済して分けられ、マイナスなら自己資金で埋めるか、金融機関の同意を得る協議に入ります。この符号が分からないうちは、財産分与の割合を決めても意味がありません。
• 離婚届では、連帯保証も連帯債務も消えません。 協議書に何と書いても、金融機関との契約は別です。家を出る側が保証から離れる方法は、借換え・保証人の差替え・売却して完済の3つで、どれも相手方や金融機関の協力が要ります。
• 家庭裁判所への財産分与の請求には期限があり、現行の民法では離婚から5年です。 2026年4月1日より前に離婚した場合にどちらの年数が当てはまるかは経過措置で決まるので、離婚日と条文を照らして確認してください。売る・住み続ける・貸すのどれを選ぶにせよ、残り期間を見て日程を組む必要があります。

当社は買主として直接購入し、家財が残った状態や同居中の状態でも金額をお出しします。そのかわり価格は仲介での成約想定額より低く、抵当権の抹消に金融機関の同意が要る案件では、その同意が整うまで決済日を置きません。

離婚で家を売る・ローンが残ってる場合のよくある質問

Q1. 離婚が成立する前に家を売ってしまって問題ありませんか

法律上、離婚前に売ること自体は可能ですが、実務では売却代金の分け方を先に書面にしてから決済に進む形が安全です。代金が一方の口座に入ってから分け方を話し合うと、着金後に連絡が取れなくなる例が実際にあります。 決済の場で司法書士が立ち会い、代金の入金と同時にそれぞれの取り分を振り分ける段取りにしておくと、この不安は減ります。共有名義の場合は、どちらにしても二人の署名が必要なので、片方だけで進めることはできません。

Q2. 元夫が住み続けて返済する約束です。連帯保証人の私は何をすべきですか

約束が守られている間は何も起きませんが、返済が止まった時点で、あなたに一括請求が来ます。まず、金融機関に連絡して保証人の変更や解除が可能かを確認してください。応じてもらえるのは、代わりの保証人を立てる場合や、住み続ける側が単独で借換えをする場合が中心です。

同時に、返済の状況を自分でも把握できる仕組みを作ってください。 協議書に、返済口座の通帳の写しを年に一度提示する旨や、滞納が生じた場合に直ちに通知する旨を入れておくと、気づくのが遅れません。合意を公正証書にしておけば、約束が破られたときの手続が取りやすくなります。

Q3. ペアローンです。片方の持分だけを相手に渡せますか

持分の移転登記自体は可能ですが、抵当権はそのまま残り、債務も消えません。ペアローンは二人がそれぞれ債務者であり、互いに連帯保証人になっている形が一般的なので、持分を手放しても返済義務からは離れられません。

実務では、住み続ける側が自分の名義で借換えを行い、その資金でもう一方の債務を完済して持分を取得する形になります。審査に通らない場合、残る選択肢は売却です。 この場合の持分の扱いは「共有持分は自分の持分だけ売却できる」の記事を参照してください。

Q4. オーバーローンの家は、財産分与ではどう扱いますか

差額がマイナスの不動産は、分与の対象となる財産としては値が付かない扱いになるのが一般的です。ただし、他にプラスの財産がある場合、全体を合算して調整するかどうかは事案ごとの判断になります。マイナス分を必ず折半しなければならないという決まりはありません。

頭金を親が出した、結婚前の貯蓄を入れた、という場合は、その部分が夫婦の協力で築いた財産ではない「特有財産」として、分与の対象から外れる余地があります。どの割合を外すかの計算は事案ごとに分かれ、オーバーローンの家ではそもそも外す値が残らないこともあります。主張するなら、親からの振込や婚前の口座の記録を、売却の前に手元にそろえておいてください。

実務上の争点は誰が残債を払い続けるかで、売って残った無担保の債務は、金融機関との関係では契約どおりの債務者が負います。夫婦間で「半分ずつ負担する」と決めても、金融機関はその取り決めに関係なく債務者に請求します。協議書の合意と、金融機関への義務は別の層にあると考えてください。

Q5. 家を売ると、譲渡所得税はどちらにかかりますか

売った人、つまり登記上の所有者にかかり、共有名義なら持分の割合に応じてそれぞれに譲渡所得が生じます。売却代金から取得費と譲渡費用を引いて利益が出た場合が対象で、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。

居住用財産を売ったときの3,000万円の特別控除は、共有名義で二人ともがその家に住んでいた場合に限り、それぞれが要件を満たせば各自の持分の譲渡益について適用できることがあります。ただし、離婚前の配偶者への譲渡では特例が使えないなど、当事者の関係によって扱いが変わります。適用の可否は税務署または税理士へ、売買契約の前に確認してください。

住宅ローン控除は、控除を受ける本人がその年の12月31日まで住んでいることが条件です。売れば売った年から受けられず、売らずに家を出た名義人も原則として外れます。住み続ける側が借換えをして持分を取得する形では、元の控除がそのまま引き継がれるとは限らず、取得の経緯や新しい借入れの中身で扱いが変わります。借換えや名義の変更を決める前に、税務署に確認してください。

Q6. 相手と直接やり取りしたくありません。それでも売却は進みますか

共有名義であっても進められます。書類のやり取りは司法書士や不動産会社を介して行えますし、決済の場に二人がそろわず、それぞれ別の日に署名する形も取れます。ただし、売るかどうかの意思決定そのものは二人の合意が必要で、代わりに決めることはできません。

合意が取れない状態が続くなら、家庭裁判所の調停で話し合う方法があります。申立ての手続や必要書類は、裁判所の財産分与のページに案内があります。連絡を取りたくないという理由だけで、一方が単独で売却を完了させることはできません。

Q7. 家を売らずに賃貸に出して、家賃で返済する方法はどうですか

住宅ローンは、契約者本人が居住することを条件にしている商品です。無断で賃貸に出すと契約違反となり、一括返済を求められる可能性があります。賃貸に転用する場合は、金融機関に相談して承諾を得るか、事業用のローンに借換える必要があります。

承諾が得られたとしても、空室の月は家賃が入らず返済だけが続きます。修繕や入居者対応のたびに、二人の合意が必要になる点も負担です。売却なら合意は1回で終わりますが、賃貸は物件を持ち続ける限り合意が必要になり続けます。 建物が古く借り手が付きにくい立地なら、固定資産税と修繕費だけが二人の負担として積み上がり、売る時期を先送りした分だけ、財産分与の請求期限も進みます。

当社の見方

離婚にともなうご相談で、当社が線を引いていることを書いておきます。お二人のあいだの取り決めに、当社が意見を述べることはありません。当社がお伝えできるのは、その家がいくらになるか、そして売った場合に借入が残るかどうか、という事実だけです。この二つがはっきりすると、話し合いは進みやすくなります。

実務で気をつけているのは、連絡を取る相手を最初に決めていただくことです。お二人それぞれから別々にご連絡をいただくと、伝わる内容に食い違いが出ます。窓口を一本にしていただくか、同席のうえでお話しいただく形をお願いしています。名義がどちらであっても、ご相談自体はお受けします。ご契約までは目安1〜2週間、お引き渡しは早ければ2週間以内です。時期を決めやすいことは利点にも制約にもなります。