実家の相場はいくら？売れた値段と手取りの調べ方

実家の相場は3つの値で別々に決まる

実家の値段として目に入る数字は、売れた値段・路線価・固定資産税の評価額の3つで、相場として使えるのは売れた値段だけです。

親が亡くなると、金額の書かれた紙がいくつも届きます。相続税の相談をすれば、路線価で計算した土地の評価額が出てきます。春には固定資産税の納税通知書が届きます。同封の課税明細書には、土地と建物の評価額が載っています。どれも実家の値段に見えます。

けれども、3つの値は決める人も使い道も違います。売るときに買主が見るのは、近所で実際に売れた値段です。路線価を相場だと思っていると、提示された金額が安すぎるように見えます。固定資産税の評価額を相場だと思っていると、建物の分が低く出ていて判断がぶれます。物差しを先にそろえておきます。提示額の理由を聞いたときに、自分で中身を確かめられます。

空き家になった実家では、売るかどうかを決めるまでに時間がかかりがちです。その間に、紙に書かれた数字だけが頭に残ります。どの数字が何のためのものかを分けておきます。親族で話し合うときにも話がかみ合います。

売れた値段（取引価格）は、近所の取引から見当をつける

相場として使えるのは、近所で実際に取引された価格です。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地域ごとの取引価格情報と成約価格情報を検索できます。誰でも無料で見られます。

探すときは、条件を実家に寄せて絞ります。

• 同じ町名か、隣り合う町名
• 土地と建物を一緒に売った取引
• 土地の面積が実家に近いもの
• 建物の建築年が実家に近いもの

ここまで絞ると、件数は数件に減ることがあります。それで構いません。見るのは1件の金額ではなく、数件の幅です。面積が違う取引どうしは、1平方メートルあたりの値段に直して比べます。幅の下の方に古い家の取引が集まることがあります。その場合、建物の分はほとんど値段に入っていないと読めます。

取引の時期にも目を向けてください。数年前の取引は、そのときの需要で決まった値段です。同じ地区で新しい取引と古い取引の両方があれば、新しい方を重く見ます。古い取引しか無いなら、その年からどれだけたっているかを頭に置いて読みます。

広告に出ている売り出し価格は、相場に入れないでください。売り出し価格は、売主の希望です。そこから値下げして売れることも、売れずに取り下げられることもあります。売れた値段と並べると、希望と結果の差が分かります。

山あいや郊外の実家では、近所の取引が何年も見つからないことがあります。その場合は、さかのぼる年数を延ばすか、範囲を隣の地区まで広げます。それでも無ければ、土地だけの取引から土地の値を拾います。建物に値が付くかどうかを分ける条件は、「実家の相場から値段が下がるのはどんなとき？分かれ目になる5つの条件」の章にあります。

路線価は、相続税で土地を評価するための値段

路線価は、相続税と贈与税の計算で土地を評価するための値段です。国税庁が財産評価基準書として、路線価図と評価倍率表を年ごとに公表しています。路線価図には、道路ごとに1平方メートルあたりの価格が千円単位で書かれています。

実家の土地の評価額は、ざっくり次の式で見当がつきます。

路線価 × 土地の面積 ＝ 相続税での土地の評価額の目安

実際の評価では、土地の形や奥行き、角地かどうかで補正が入ります。路線価の付いていない地域もあります。その地域では、固定資産税の評価額に評価倍率表の倍率を掛けて評価します。郊外や山あいの実家は、こちらに当たることが少なくありません。

ここで出た額で売れるわけではありません。路線価は、税を公平に計算するために国が決めた物差しです。買主ひとりひとりの事情は入っていません。前の道が狭く建て替えられない土地でも、路線価は付きます。同じ図の数字で評価が始まります。売れる値段は、路線価より上にも下にも外れます。

路線価が役に立つのは、2つの場面です。1つは、相続税がかかるかどうかを見る場面です。もう1つは、近所の取引が見つからないときに、土地の値段の位置をつかむ場面です。相場の代わりにはなりません。それでも、桁を外さないための目安にはなります。

固定資産税の評価額は、税と登記の費用を計算するための値段

固定資産税の評価額は、固定資産税と登記の税を計算するための値段です。市町村（東京23区では東京都）が決めます。毎年届く納税通知書の課税明細書に、土地と建物それぞれの額が載っています。

建物の評価額は、年数がたつほど下がっていきます。築年数の古い木造なら、意外なほど低い額になっていることがあります。この低さは、建物が使えないという意味ではありません。逆に、評価額が残っているからその額で売れる、という意味でもありません。税の計算の都合で決まった額です。

この評価額が実際に効いてくるのは、売る前の費用です。相続登記で納める登録免許税は、この評価額をもとに計算されます。売却の見積りを頼む前に、課税明細書を手元に出しておきます。登記の費用が早く分かります。納税通知書は、当社を含め買主に渡す書類の1つにもなります。

3つを並べると、違いがはっきりします。

相場として交渉の土台に置くのは、表の1行目（売れた値段）です。2行目の路線価と3行目の評価額は、税と費用を見積もるために使います。役割を分けておくと、どの数字で話をしているのかを相手に確かめやすくなります。

実家の相場から値段が下がるのはどんなとき？分かれ目になる5つの条件

値段を分けるのは、建物の古さ、前の道に2m以上接しているか、家財と傷み、売り方、空き家で置く期間の5つです。

近所の取引価格は、ふつうの状態の家が売れた値段です。実家がその「ふつう」からどれだけ外れているかで、提示額は下に動きます。外れ方には、お金や時間で戻せるものと、戻せないものがあります。どれに当たるかを先に知っておくと、提示額の理由を聞いたときに中身で判断できます。

1. 古い木造の実家は、土地の値から解体費を引いた額で見られる

築年数の古い木造の実家は、多くの場合、建物ではなく土地の値段で見られます。買主の多くが、家を壊して建て直すか、土地として売ることを考えるからです。そうなると、値段の見当は次の形になります。

土地の値段 − 解体費 − 片付けの費用 ＝ 古い実家の値段の見当

何年たてば建物の値段が無くなる、という決まりはありません。手入れの行き届いた家なら、古くても住みたい買主が付きます。反対に、比較的新しい家でも雨漏りが続いていれば、壊す前提で見られます。築年数だけで決めつけず、建物の状態とあわせて考えます。

土地の値段は、近所の土地だけの取引か、国税庁の路線価図・評価倍率表で位置をつかみます。解体費は、建物の大きさだけでは決まりません。前の道が狭く重機が入らない。隣の家との間が狭く、手で壊す部分が増える。古い建材を分けて処分しなければならない。こうした条件で上がります。どの条件で上がるかは、「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事で確かめられます。

当てはまらないのは、建物そのものに買主が価値を見る場合です。古い家に手を入れて住みたい人が多い地域や、貸せば借り手がつく立地では、建物の分が値段に残ります。この場合は、修繕の記録や、雨漏りが無いことを示す写真が値段の材料になります。

2. 前の道に2m以上接していない実家は、建て替えのできない土地になる

建物を建てる敷地は、道路に2m以上接していなければなりません。建築基準法第43条第1項の決まりです。ここでいう道路は同法第42条が定めていて、幅4m以上の道が原則です。幅4m未満でも、特定行政庁が指定した道（いわゆる2項道路）は道路とみなされます。

昔からある住宅地の実家は、この条件を満たしていないことがあります。細い路地の奥に建っている。前の道が建築基準法の道路に当たらない。敷地が道に接している幅が2mに届かない。こうした土地では、今の家を壊すと新しい家を建てられません。

建て替えられない土地は、買える人が限られます。一般の買主は、借入れの審査で担保の評価が付きにくくなるからです。残る買主は、今の建物を直して使う人か、事業者です。値段は、近所の取引価格から大きく離れます。理由の流れは、「再建築不可物件はなぜ売りにくいのか」の記事にあります。

2項道路に面した実家にも、別の引き算があります。建て替えるときは、道の中心線から2mの線が道路の境界とみなされます。その線の内側は、敷地として建物に使えません。敷地が細る分だけ、建てられる家は小さくなります。

この条件は、片付けや修繕では動きません。調べるには、市役所の建築の担当課で、前の道が建築基準法の道路かどうかを聞きます。道路の種類と幅が分かれば判断できます。近所の取引価格をそのまま当てはめてよいかが決まります。

3. 家財や傷みは、片付けと修繕の費用として値段から引かれる

家財が残っていると、処分にかかる費用の分だけ値段から引かれます。雨漏りやシロアリの傷みも、修繕の費用の分だけ引かれます。引かれる額は、買主が自分で片付けや修繕を手配したときの費用の見込みです。

空き家になった実家では、親の暮らしがそのまま残っていることがよくあります。押し入れの布団、台所の食器、物置の道具、庭の植木鉢。量が多いほど、処分の手間と費用は増えます。2階建てで階段が急な家や、前の道に車を止められない家では、運び出しの手間も足されます。

ここで迷うのが、片付けてから売るかどうかです。仲介で一般の買主に見せるなら、片付けた方が内覧の印象は良くなります。買取なら、家財を残したまま引き渡せる買主もいます。違いは、片付けの費用を自分で払うか、値段から引かれるかです。どちらが手元に多く残るかは、片付けの見積りと提示額を並べれば分かります。

傷みは、隠さずに伝える方が結果として揉めません。雨漏りの跡、床の沈み、シロアリの被害。知っていながら伝えなかった不具合は、契約の後で責任を問われることがあります。家財も傷みもそのままで売るときの条件は、「空き家をそのまま売る方法」の記事で確かめられます。

例外は、家財の中に価値のある物が混ざっているときです。骨董や掛け軸、貴金属は、家と一緒に処分すると取り戻せません。通帳や権利証のような書類も同じです。売り出す前に、相続人で中身を確かめておいてください。

4. 仲介で買主を待つか、買取で引き渡しの日を決めるか

仲介で一般の買主を探すと、値段は相場に近づきやすくなります。買取で事業者に売ると値段は下がりますが、引き渡しの日を決めやすくなります。

仲介では、不動産会社が広告を出し、内覧を受けて、買主を探します。近所の取引価格に近い値段を狙えるのは、この売り方です。ただし、いつ売れるかは買主しだいです。売れるまでの間も、固定資産税と管理の費用はかかり続けます。値下げが重なれば、待った分だけ手取りは減ります。

仲介で売れたときは、仲介手数料がかかります。上限は、宅地建物取引業法第46条にもとづき国土交通大臣が定めています。当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりません。

買取では、事業者が自分で買主になります。提示額は、次に売れる見込みの額から引いて決めます。引くのは、解体・片付け・修繕・再販にかかる費用と、売れるまでの期間の分です。そのため、近所の取引価格より低くなります。代わりに、買主を探す時間がありません。日程を自分で決めやすく、家財が残ったままでも話を進められます。

どちらが向くかは、待てる期間で決まります。遠方に住んでいて管理に通えない。固定資産税を払い続けるのが重い。3,000万円控除の売る期限が迫っている。こうした事情があるなら、値段の差より期間の短さが手取りに効きます。

仲介と比べたときに買取で失うものは、「空き家を買取で売るデメリット」の記事に条件ごとにあります。

5. 空き家のまま置く期間が延びるほど、手取りは目減りする

売る値段が同じでも、手元に残る額は減っていきます。空き家のまま持つ期間が延びるほど、税と管理の費用がかさむからです。

家が建っている土地は、住宅用地の特例で固定資産税が軽くなっています。住宅用地のうち200平方メートルまでの小規模住宅用地は、固定資産税の課税標準が価格の6分の1に抑えられます（地方税法第349条の3の2）。ところが、手入れをせずに傷んだ空き家は、市町村から指導を受けることがあります。管理不全空家等として勧告を受けた場合（空家等対策の推進に関する特別措置法第13条）、または特定空家等として勧告を受けた場合（同法第22条）は、その敷地が特例から外れます。外れるのは、勧告を受けたときです。勧告までの流れは、「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事で確かめられます。

管理の費用もかかり続けます。草刈り、通水、雨戸の開け閉め、郵便物の回収、火災保険。遠方から通えば交通費も足されます。人が住まなくなった家の火災保険は、住んでいたときと同じ条件では続けられないこともあります。

もう1つ減っていくのが、税の特例を使える時間です。相続した空き家の3,000万円控除には、売る期限があります。期限の数え方は、「相続した実家を相場で売る前に何をする？相続登記の期限は3年」の章の「3. 3,000万円控除を使う場合と使わない場合の手取りを試算する」にあります。期限を過ぎて売ると、同じ値段でも税の額が大きく変わることがあります。

当てはまらないのは、人が住んでいるか、誰かに貸している場合です。ただし、相続の後に住んだり貸したりすると、3,000万円控除の要件から外れることがあります。貸すかどうかを決める前に、売る場合の手取りと並べてください。

税と管理の費用のほかに、空き家のまま置いた実家には、値段とは別にお金と手間が出ていく危険が3つあります。

まず、他人にけがをさせたり物を壊したりしたときの責任があります。台風で瓦が飛んで隣の車を傷つけた。ブロック塀が倒れて通行人に当たった。家の管理に落ち度があって他人に損害を与えると、最後は所有者が賠償を負います。所有者は、注意していたと言っても責任を免れません（民法第717条第1項）。誰も住んでいない家は傷みに気づくのが遅れ、この危険が高くなります。

次に、市町村からの命令と代執行があります。特定空家等として勧告を受けても直さないと、市町村長は期限を決めて修繕や除却を命じることができます（空家等対策の推進に関する特別措置法第22条第3項）。命令に従わないと50万円以下の過料の対象になります（同法第30条第1項）。それでも動かなければ、市町村が代わりに解体し、その費用を所有者に求めることがあります（同法第22条第9項）。自分で解体業者を選べないまま、費用だけを負うことになります。

名義を親のままにしている間に相続人が増えることも見落とせません。相続人の誰かが亡くなると、その配偶者や子が次の相続人になります。売るには、相続人全員の合意と書類が要ります。人数が増えるほど連絡と押印に時間がかかり、1人でも反対すれば話が止まります。相続登記の過料の期限は、「相続した実家を相場で売る前に何をする？相続登記の期限は3年」の章で確かめてください。

3つとも、建物を手放すか、少なくとも名義と管理を整えれば小さくなります。売るまでに間が空くなら、まず相続登記と、屋根・塀の点検を先に済ませてください。

相続した実家を相場で売る前に何をする？相続登記の期限は3年

相続登記の期限を確かめ、売主の費用を見積もり、3,000万円控除の有無で手取りを試算します。この順に進めると、売る前に残る額が分かります。

相場が分かっても、手元に残る額はまだ分かりません。名義を移す手続き、売るための費用、売った翌年の税。この3つが、売れた値段から引かれていきます。順番を逆にすると、売る日が近づいてから書類が足りないことに気づきます。特例の期限が先に切れることもあります。

1. 相続登記の期限を、自分の日付で確かめる

実家を売るには、名義を亡くなった親から相続人に移す相続登記が先に要ります。登記簿の名義が親のままでは、買主に名義を移せないからです。

相続登記の申請は、2024年4月1日に義務になりました（不動産登記法第76条の2第1項）。期限は、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内です。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。法務省の「相続登記の申請義務化について」に、この案内があります。

2024年4月1日より前に始まった相続も対象です。その場合の期限は、施行日（2024年4月1日）と、相続で取得したと知った日の遅い方から3年です。自分の期限は、次の形で判定します。

• 親が2024年4月1日より前に亡くなり、その日より前から相続で実家を取得したと知っていた → 2027年3月31日まで
• 親が2024年4月1日より前に亡くなったが、取得したと知ったのはその日より後 → 知った日から3年以内
• 親が2024年4月1日以後に亡くなった → 相続で実家を取得したと知った日から3年以内

遺産分割の話し合いが長引いて期限に間に合わないときは、相続人申告登記という手続きがあります（不動産登記法第76条の3第1項）。相続が始まったことと、自分が相続人であることを登記官に申し出るものです。申し出れば、申請の義務を果たしたことになります。ただし、名義が自分に移るわけではありません。売るときは、最後に相続登記が要ります。

日程の組み方も、ここで決まります。相続登記には、親の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍、遺産分割協議書などがそろうまでの時間がかかります。本籍地を何度も移した親なら、戸籍の取り寄せに時間をとられることもあります。売る日を先に決めたいなら、司法書士に、書類がそろうまでの見通しを最初に聞いてください。

2. 売主が負担する費用を、見積りで並べる

売れた値段から出ていく主な費用は、売買契約書の印紙代と登記の費用です。売り方によって、仲介手数料や解体費が足されます。

登記の費用は、実家の状態で増えます。

• 相続登記の費用：登録免許税、戸籍などの取り寄せ、司法書士への報酬
• 抵当権の抹消登記の費用：親の借入れの担保が登記に残っている場合
• 住所変更登記の費用：登記に載った売主の住所が、今の住所と違う場合

古い実家では、親が借入れを完済していても、抵当権の抹消をしていないことがあります。登記簿の乙区を見れば分かります。完済しているなら、金融機関から抹消に使う書類を出してもらいます。当時の書類が実家の引き出しから見つかることもあります。片付けの前に、銀行の封筒は捨てずに分けておいてください。

住所変更登記が要るのは、相続登記をした後に売主が引っ越した場合などです。相続登記をしてすぐ売るなら、要らないことが多い費用です。どの登記が要るかは、登記事項証明書と今の住民票を並べれば判断できます。

売り方で足される費用もあります。仲介で売るなら仲介手数料、土地として売るなら解体費、境界をはっきりさせるなら測量費がかかります。売り方ごとにどの費用が要らなくなるかは、「不動産売却の費用一覧」の記事で確かめられます。

見積りは、項目ごとに金額を出してもらってください。「諸費用一式」の書き方では、何が入っていて何が抜けているかが分かりません。金額が出そろったら、次の「3. 3,000万円控除を使う場合と使わない場合の手取りを試算する」の表の、費用の行に入れます。

家財の片付けと建物の解体の費用には、国や自治体が示す決まった相場はありません。金額は、家財の量、運び出しのしやすさ、建物の大きさと造り、前の道の幅で決まります。見積りを頼む前に、次の4つを手元で確かめておくと、業者ごとの金額の差の理由が読めます。

• 家財の量：部屋の数と、押し入れ・物置・庭に残っている物
• 運び出し：階段の急さ、前の道にトラックを止められるか
• 建物：木造か鉄骨か、延べ床面積、古い建材が使われていそうか
• 敷地：重機が入る幅があるか、隣の家との間がどれだけ空いているか

費用を抑えるには、次の5つを順に当てていきます。

1. 自治体のごみの出し方で減らせる分は、自分で減らします。粗大ごみの回収や処理施設への持ち込みは、業者に頼むより安く済むことが多い方法です。ただし、エアコン・テレビ・冷蔵庫・洗濯機は家電リサイクル法の対象で、粗大ごみには出せません。購入した店か、市町村が案内する引き取りの方法で出します。
2. 値の付く物は、捨てる前に買取に出します。骨董、着物、貴金属、まだ使える家具や家電は、処分の費用を減らすだけでなく、売れた分が手元に入ります。
3. 見積りは複数の業者から取り、項目ごとの金額と、追加料金がかかる条件を書面でもらいます。「当日に量が多かったら追加」のような条件が書かれていないと、比べた意味がなくなります。
4. 解体するなら、実家のある市町村に、古い空き家の解体に使える補助の制度があるかを聞きます。制度の有無、対象になる建物、申し込む時期は市町村ごとに違います。工事の契約の後では申し込めない制度もあるので、業者を決める前に確かめます。
5. 片付けも解体もせずに、家財と建物ごと引き取る買主に売る方法もあります。この場合、費用を自分で払うことはありませんが、その分は提示額から引かれます。片付けと解体の見積りの合計と、提示額の差を並べて、どちらが手元に多く残るかで決めます。

解体には、費用のほかに気をつけることが2つあります。延べ床面積が80平方メートル以上の建物を壊すときは、工事に入る7日前までに、発注者が都道府県知事に届け出ます（建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律第10条）。届出は業者が代わりに手続きすることが多いので、見積りに入っているかを確かめます。

もう1つは、壊した後の固定資産税です。住宅用地の特例は、家が建っている土地に使われます（地方税法第349条の3の2）。その年の1月1日に家が無ければ、その年度から特例が外れ、土地の税が上がります。売る日が決まらないうちに更地にすると、売れるまでの間の税が重くなります。解体は、売る日の見通しが立ってから時期を決めてください。

売る前に出ていくお金のうち、登記の税と契約書の印紙代は、法律で計算のしかたが決まっています。課税明細書と売る値段の見込みがあれば、自分で計算できます。

• 相続登記の登録免許税：固定資産税の評価額 × 1,000分の4（登録免許税法 別表第一）
• 抵当権の抹消登記の登録免許税：不動産1個につき1,000円（登録免許税法 別表第一）
• 住所変更登記の登録免許税：不動産1個につき1,000円（登録免許税法 別表第一）
• 売買契約書の印紙代：契約金額1,000万円超5,000万円以下なら1万円。2027年3月31日までに作る契約書の軽減後の額です（印紙税法、租税特別措置法第91条）
• 仲介手数料：400万円を超える売買なら、売買代金 × 3% ＋ 6万円に消費税を足した額が上限です（宅地建物取引業法第46条にもとづく国土交通省の告示）

たとえば土地の評価額が1,000万円、建物の評価額が100万円の実家なら、相続登記の登録免許税は1,100万円 × 1,000分の4で4万4,000円です。土地と建物は別々の不動産なので、抵当権の抹消は2個分で2,000円になります。土地の評価額が100万円以下なら、2027年3月31日までの相続登記は土地の分の登録免許税がかかりません（法務省相続登記の登録免許税の免税措置について）。山あいの実家では、この免税に当たることがあります。

仲介で2,000万円で売れた場合、手数料の上限は2,000万円 × 3% ＋ 6万円の66万円に消費税を足した72万6,000円です。売買代金が800万円以下の空き家などでは、30万円に消費税を足した額まで上限が引き上げられています。

一方、司法書士への報酬、戸籍の取り寄せ、片付け、解体、測量には、決まった額がありません。司法書士の報酬は事務所ごとに違い、片付けと解体は上の4つの条件で金額が動きます。この部分は、2社以上の見積りを並べて幅をつかみます。法律で決まる額と見積りの額を足した合計が、次の表に入れる売主の費用です。

3. 3,000万円控除を使う場合と使わない場合の手取りを試算する

相続した空き家の特例を使えるかどうかで、売った翌年の税は数百万円単位で変わることがあります。

親が1人で住んでいた家と土地を相続し、要件を満たして売ると、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（租税特別措置法第35条第3項、国税庁No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）。主な要件は次のとおりです。残りの要件は、国税庁の同じページで確かめてください。

• 昭和56年5月31日以前に建てられた家で、区分所有の登記がされた建物ではない
• 亡くなる直前に、親のほかに住んでいた人がいない
• 相続の後、売るまでに住んだり貸したり事業に使ったりしていない
• 相続の日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売る
• 売る金額が1億円以下
• 家を耐震基準に合うように直すか、家を取り壊して売る

期限の例を挙げます。2024年6月に亡くなった親の家なら、3年を経過する日が属する年は2027年です。売る期限は2027年12月31日になります。今の法律で対象になるのは、2027年12月31日までの売却です。2025年以後に始まった相続では、こちらの制度の期限が先に来ます。

2024年1月1日以後の売却では、売った年の翌年2月15日までに、買主が耐震の工事か取り壊しをした場合も対象になります。古い家を現況のまま事業者に売っても、控除を使う道が残るということです。工事や取り壊しの時期は、契約で決めておく必要があります。家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上になるときは、2024年1月1日以後に売った分から、1人あたりの上限が2,000万円になります（国税庁 No.3306）。

試算の前提を置きます。売却額は、仮に2,000万円とします。親が買ったときの契約書が見つからず、取得費は売った額の5%で計算します（国税庁タックスアンサーNo.3258の取扱い）。税率は、所有期間が5年を超える長期譲渡所得の所得税15%と住民税5%に、復興特別所得税を合わせた20.315%です（租税特別措置法第31条、国税庁タックスアンサーNo.3208）。相続した実家の所有期間は、親が持っていた期間を引き継いで数えます（所得税法第60条第1項）。売主の費用は、見積りで置き換える仮の値として50万円にします。

3,000万円控除の有無で手取りを試算すると、次の表になります。

差は、税の行の385万9,850円です。控除を使う場合の税は0円ですが、申告は要ります。売った翌年に確定申告をし、市区町村で受けた被相続人居住用家屋等確認書を添えます。確認書の受け方は、実家のある市区町村の窓口で確かめてください。

表の税の行は、多めに見た目安です。印紙代のように譲渡費用に入るものは、譲渡所得からも引けます。どの費用が譲渡費用に入るかは、税務署で確かめてください。売却額を自分の実家の見込みに置き換えれば、同じ順で手取りを出せます。

控除が使えない場合でも、別の特例が残ることがあります。相続税を納めた人が、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ると、納めた相続税の一部を取得費に加えられます（租税特別措置法第39条）。ただし、3,000万円控除と同時には使えません。どちらが有利かは、両方で計算して比べます。要件を自分の実家に当てはめる順番は、「空き家3000万円控除の条件」の記事で判定できます。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

当社で実家を買い取るときの流れは？入金は早ければ2週間以内

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

実家の相場で迷ったら先に確かめる3つ

• 相場は、近所で売れた値段で見ます。路線価と固定資産税の評価額は税の物差しで、その額で売れるわけではありません。不動産情報ライブラリで、町名・取引の種類・面積・建築年を実家に寄せ、数件の幅を見てください。
• 値段を下げる条件には、戻せるものと戻せないものがあります。建て替えができない土地かどうかは、待っても動きません。家財と傷み、空き家で置く期間は、片付けと売る時期の選び方で手取りが変わります。
• 手元に残る額は、相続登記と売主の費用、売った翌年の税を引いて決まります。3,000万円控除を使えるかどうかで、税は数百万円変わることがあります。売る期限は、相続の日から3年を経過する日が属する年の12月31日で、今の制度は2027年12月31日までの売却が対象です。

当社は家財や傷みが残る実家もそのまま買い取りますが、許可の見通しが立たない農地つきの実家や、建物を売る承諾の見込みが立たない借地の実家には金額をお出ししません。

実家の相場についてよくある質問

Q1. 築50年の実家を相続したら、相続税はどうなりますか

築年数で相続税が決まるわけではありません。相続税がかかるかどうかは、実家を含めた遺産の全体が、基礎控除の額を超えるかどうかで決まります。基礎控除の額は相続人の数で変わるので、国税庁の案内で確かめてください。

実家の評価は、土地が路線価か評価倍率、建物は固定資産税の評価額をもとにするのが原則です。築50年の木造なら建物の評価額は低いことが多く、評価の中心は土地になります。

相続税の評価額は、売れる値段とは別の数字です。相続税がかからなくても、実家に値段が付かないという意味ではありません。売った翌年には、譲渡所得の税が別にかかります。この税は、3,000万円控除が使えるかどうかで大きく変わります。

Q2. 実家の買取価格は、売却相場よりどれくらい低くなりますか

一律の割合はありません。買取の提示額は、近所の取引価格から差し引いて決まるからです。引くのは、事業者が次に売るまでにかかる費用と時間です。その費用と時間は、実家の条件ごとに違います。

差が小さくなるのは、駅に近い整った形の土地で、更地にすればすぐ売れる場合です。差が開くのは、建て替えのできない土地や、家財と傷みの多い家です。

比べるときは、数字の土台をそろえます。仲介の想定価格からは、仲介手数料と、売れるまでの固定資産税・管理の費用を引きます。当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりません。引いた後の額どうしで並べると、どちらが手元に多く残るかが見えます。

Q3. 相続登記をしないまま、実家を売れますか

名義が親のままでは、買主に名義を移せません。売るには、先に相続登記で名義を相続人に移す必要があります。期限の判定は、「相続した実家を相場で売る前に何をする？相続登記の期限は3年」の章の「1. 相続登記の期限を、自分の日付で確かめる」で確かめてください。

ただし、登記が終わるまで何も進められないわけではありません。売買の契約を先に結び、決済の日までに相続登記を終える段取りを組むこともあります。このとき気をつけるのは、契約書に書く引き渡しの日です。登記が間に合わない日を書くと、売主が約束を守れない立場になります。

義務の中身は、法務省の相続登記の申請義務化についてに案内があります。日付を決める前に、司法書士に書類がそろう見通しを聞いてください。

Q4. 固定資産税の評価額で、実家を売ることはできますか

評価額で売らなければならない決まりはありません。値段は、売主と買主が合意して決めます。評価額は税を計算するための額なので、近所の取引価格とは離れていることが多い数字です。

気をつけたいのは、親族に売る場合です。時価より著しく低い値段で売ると、差額に贈与税がかかることがあります。評価額を値段の目安に使うなら、その額が時価とどれだけ離れているかを、税務署か税理士に確かめてください。

第三者に売る場合は、評価額より近所の取引価格を土台にします。評価額は、登記の費用を見積もるときの材料として手元に置いておきます。

Q5. 実家を売るときに出ていく費用は、どのくらいかかりますか

金額は実家ごとに違い、一律の目安はありません。項目は、ほぼ決まっています。売買契約書の印紙代、相続登記の費用、親の借入れの担保が残っていれば抵当権の抹消登記の費用です。売主の住所が登記と違えば、住所変更登記の費用も足されます。

売り方による費用もあります。仲介なら仲介手数料、土地として売るなら解体費、境界をはっきりさせるなら測量費です。家財を自分で片付けるなら、その処分の費用もかかります。

見落としやすいのは、売れるまでの費用です。固定資産税、火災保険、草刈り、遠方から通う交通費。売るまでの月数が長いほど、この合計が膨らみます。見積りの額と月数を並べると、いつまでに売るかの判断がしやすくなります。

Q6. 家財が残ったままでも、実家の値段を出してもらえますか

出せます。家財の量は、処分の費用として値段に入ります。当社は、家財が残ったままの実家も買い取っています。片付けを済ませてから相談する必要はありません。

先に済ませておきたいのは、価値のある物と大事な書類を取り出すことです。通帳、権利証、保険の証書、写真、形見の品。家と一緒に引き渡すと、後から取り戻せません。仏壇がある家では、供養をどうするかを親族で決めておくと、引き渡しの日が近づいてから慌てずに済みます。

片付けを自分で頼むか、値段から引いてもらうかは、片付けの見積りと提示額を並べて決めてください。どちらでも、売った翌年の税の計算は変わりません。

当社の見方

ご相談の中では、実家の相場を調べて「この値段で売れるなら」と考えていたのに、手元に残る金額を聞いて思っていたより少ないと感じる方が多いです。当社では、売れた値段だけでなく、売買契約書の印紙代や抵当権の抹消登記の費用、住所変更登記の費用、相続した物件では相続登記の費用まで差し引いて手取りを考えるようお伝えしています。ご負担いただく費用は個別のご案件によりますので、相場の数字だけで判断せず、実際にかかる費用を一つずつ確かめることが大切です。当社の買取では、ご相談から買取価格のご提示までが目安30分で、お引き渡しと同時にご入金しますので、手取りの見通しを早めに立てていただけます。ご用意いただく書類は一般に登記識別情報または権利証・本人確認書類・印鑑証明書・固定資産税の納税通知書で、相続した実家では戸籍などの書類が追加で必要になります。買い取れない物件や、売らないほうがよい場合は正直にそうお伝えしていますので、相場を知る入口として気軽にご相談ください。