島根県の別荘は「あげます」で手放せる？譲る費用と買取の差

島根県の別荘を「あげます」に出す前に、名義と評価額で決まること

譲る話を始められるかどうかは名義で決まります。もらう人に贈与税がかかるかどうかは評価額で決まります。どちらも、声をかける前におおよそ分かります。

名義：親の名義のままでは、譲る話を始められない

親の名義のままの別荘を、子が誰かにあげることはできません。贈与の登記は、今の名義人から相手へ移す形で申請するからです。まず相続登記で、自分の名義にします。

法務省の案内のとおり、相続登記の申請は2024年4月1日から義務になりました。相続で不動産を取得したと知った日から、3年以内に申請します。2024年4月1日より前に始まった相続も対象です。その場合の期限は、2024年4月1日と、取得を知った日の遅い方から3年です。2024年4月1日より前から知っていた人なら、2027年3月31日が期限になります。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象です。

譲る前に、法務局で登記事項証明書を取り、名義人を確かめてください。祖父母の名義のまま残っている別荘もあります。その場合は、相続人の数がさらに増えます。もらい手が見つかってから名義の問題が分かると、戸籍を集めているあいだ、相手を待たせることになります。

評価額：もらう人の贈与税・登録免許税・不動産取得税はここから決まる

お金を受け取らずに家と土地を渡すことを、民法では贈与と呼びます。無償譲渡と言っても、「あげます」と言っても、中身は同じです。

個人から個人へ財産を渡すと、税金がかかるのはもらった側です。あげた側には、原則として税金はかかりません。国税庁のタックスアンサー「No.4402 贈与税がかかる場合」は、暦年課税の計算を説明しています。1年間にもらった財産の合計から基礎控除の110万円を引き、残りに税金がかかります。

ここで使う金額は、売れる値段ではありません。国税庁の財産評価基本通達に沿って、土地は路線価か、固定資産税評価額に倍率を掛けて評価します。建物は固定資産税評価額を使うのが基本です。山あいや海沿いの古い別荘では、この評価額が小さく出ることもあります。

贈与で名義を移すと、登録免許税は相続より重くなります。税率は相続のときの5倍です（登録免許税法 別表第一）。もらう人が「タダならもらう」と言っても、この税を聞いて考え直すことがあります。

もらう側には、島根県の不動産取得税もかかります。相続で取得したときはかからない税ですが、贈与で取得すると対象になります。税額は、島根県の県税の窓口で事前に確かめられます。もらう人に声をかける前に、この2つの税があることを伝えておくと、話が途中で止まりません。

放置した年数：名義を持つ人が増え、もらい手は減る

閉めたままの年数が延びるほど、譲る話は進めにくくなります。

総務省統計局の住宅・土地統計調査（令和5年・令和6年4月公表の速報集計）によると、全国の空き家は900万戸で、空き家率は13.8%でした。島根県の総住宅数・空き家数・空き家率は、同じ調査の都道府県別の表に1行で載っています。県内の数字を見るときは、空き家の中身の内訳まで見てください。

同じ調査は、空き家を4つに分けて数えています。賃貸用の住宅、売却用の住宅、別荘などの二次的住宅、そしてそのどれにも当たらない空き家です。親が亡くなり、使う予定もなく閉めたままの家は、最後の区分に入ります。

親から相続し、盆と正月だけ帰る家は、呼び方としては別荘に近いかもしれません。ただ、税や管理の扱いは呼び方では決まりません。実際にどう使い、どう管理しているかで決まります。年に一度も行けていない家なら、管理の負担は空き家と変わりません。

島根県は東西に長く、出雲・石見・隠岐の3つの地域に分かれます。県外に住む相続人にとって、石見の山あいや隠岐の島々は、行くだけで1日がかりです。行けない年が続くと、譲る相手を探す手間も、家の傷みも増えていきます。

閉め切った家は、人が住む家より早く傷みます。湿気がこもり、雨漏りに気づくのも遅れます。島根県は日本海側の気候で、冬は北西の風が強く、山間部では雪も積もります。屋根材や雨どいが傷むと、強い風で飛ぶおそれが出てきます。

建物の一部が落ちて、通行人や隣家に損害を与えることもあります。民法第717条は、建物などの設置や保存に欠陥があって他人に損害を与えたとき、占有者や所有者が賠償の責任を負うと定めています。誰がどこまで責任を負うかは、「空き家の放置で責任と賠償を負う条件」の記事に条件ごとにまとまっています。

市町村が管理の行き届かない空き家と判断すると、手続きが進みます。空家等対策の推進に関する特別措置法第13条では、管理不全空家等の所有者に指導をし、改善がなければ勧告ができます。勧告を受けた家の敷地は、住宅用地の固定資産税の特例から外れます。

早期に手放す理由は、建物の傷みだけではありません。名義を持つ人が増えるからです。相続登記をしないまま相続人の誰かが亡くなると、その人の配偶者や子が新たに相続人になります。譲るにも売るにも、その全員の手続きが要ります。相続人が増えてしまった家の進め方は、「数次相続で相続人が多い実家の売却」の記事にあります。

もらい手の目も、年を追うごとに厳しくなります。水回りが使え、雨漏りがない家なら、移住を考える人から声がかかります。屋根が抜けた家は、建物を壊す費用まで見込んでもらうことになります。そうなると、タダでも引き受ける人は少なくなります。

あげる人ともらう人で揉めるのはどこ？固定資産税の精算・登記費用の分担・渡した後の雨漏り

話がまとまりかけてから崩れるのは、3つを誰が持つか決めていないときです。その年の固定資産税、贈与の登記の税、渡した後に見つかる不具合の3つです。

価格500万円の別荘なら、固定資産税は年7万円、相続登記の税は2万円、贈与の登記の税は10万円がおおよその目安です。

この金額は、固定資産税の課税標準と、固定資産課税台帳の価格（評価額）をどちらも500万円と置いた計算です。実際の数字は、毎年届く納税通知書の課税明細に書いてあります。自分の別荘の数字に置き換えると、どの負担が重いかが見えてきます。

固定資産税の精算：別荘は特例が付かず、思ったより高いことがある

毎年1月1日時点の所有者に、固定資産税が課されます。標準税率は1.4%です（地方税法第350条）。課税標準が500万円なら、年7万円になります。

気をつけたいのは、別荘の敷地の扱いです。住宅が建つ土地には、課税標準を価格の3分の1（200平方メートル以下の小規模住宅用地は6分の1）にする特例があります（地方税法第349条の3の2）。ただ、毎日の生活に使わない別荘は、この特例の対象となる住宅に含まれない扱いです。どちらに当たるかは市町村が判断します。勧告で地方税法第349条の3の2の特例が外れたときに税額がどう変わるかは、「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事で計算しています。

相続した実家を時々使っているだけなら、住宅として扱われていることもあります。課税明細の「小規模住宅用地」などの欄を見れば、特例が付いているかが分かります。分からなければ、市町村の資産税の窓口で聞けます。

評価額が小さい別荘では、税がかからないこともあります。課税標準が土地は30万円、家屋は20万円に届かなければ、固定資産税は課されません（地方税法第351条）。その場合、毎年の税の負担は小さくて済みます。手放す理由は、税よりも管理の手間の側にあります。

年の途中で譲っても、その年の税の通知はあげた側に届きます。日割りで負担を分けるかどうかは、法律では決まっていません。贈与の契約書に書いておけば、後から揉めずに済みます。

登記費用の分担：相続の分はあげる人、贈与の分はもらう人が払うことが多い

相続なら、登記の税は台帳の価格の0.4%です。贈与で名義を移すときは2%になります（登録免許税法 別表第一）。価格500万円なら、相続は2万円、贈与は10万円です。あげる人が先に相続登記の2万円を払い、そのあとで贈与の10万円がかかる、という二段になります。

贈与の分はもらう側が払うことが多いものの、法律の決まりはありません。契約で決めます。司法書士に頼めば、税とは別に報酬がかかります。県の不動産取得税も、もらった人に課されます。

「タダでもらうのだから、費用は持つ」と言う人もいれば、「費用まで持つならいらない」と言う人もいます。どちらが何を払うかを、家を見てもらう前に伝えておけば、登記の直前で話が止まりません。

渡した後の雨漏り：誰が直すかは、贈与か売買かで変わる

譲った後に雨漏りやシロアリが見つかったとき、誰が直すか。これが契約不適合の問題です。売買なら、買主は修理や代金の減額を求めることができます（民法第562条・第563条）。代金が10万円でも、売買であることに変わりはありません。

贈与では扱いが軽くなります。民法第551条は、贈与する人は、贈与するものと決めた時点の状態で引き渡すと約束したものと推定する、と定めています。古い別荘をいまの状態のまま渡す、という前提が置かれます。

ただし、推定は契約で変えられます。もらう人から「雨漏りは直してから渡して」と頼まれ、それを契約書に書けば約束になります。口で言っただけの約束も、後で争いのもとです。現況を書いた書面と写真を、契約書に添えておくと安全です。

島根県の別荘の譲り先はどこから当たる？隣の土地の持ち主、空き家バンク、国、買取の順

手放した後に残る費用が少ない相手から当たります。見つからなければ、建物を壊して国に渡すか、残したまま売るかを比べます。

もらい手が見つかれば、建物ごと手放せて、解体費も国への負担金もかかりません。国に渡すなら、建物を先に壊します。2023年4月27日に始まった相続土地国庫帰属制度は、土地だけを国に引き渡す仕組みで、建物ごと引き取る制度ではないからです。売るなら代金は手元に入りますが、建物の傷みと解体費の分だけ価格は下がります。

1. 隣の土地の持ち主と親族に、先に声をかける

いちばん話が早いのは、隣の土地の持ち主です。敷地が広がる利点があり、家の状態も昔から知っています。境界の杭の位置も、話しながら一緒に確かめられます。親族や、地元の知人・自治会を通じて、近くで家を探している人がいないかを聞く方法もあります。

近所の人が断る理由は、多くが家の状態と道です。屋根が傷んだ家や、車が入れない家は、もらう側の負担が大きくなります。税を払ってまでもらう理由がない、と言われやすくなります。

2. 近所で決まらなければ、空き家バンクや掲示板に条件を載せる

空き家バンクは、市町村が移住や定住を考える人と家を結ぶ仕組みです。島根県内では、安来市や隠岐の島町などが窓口を設けています。窓口の一覧は、「島根県で別荘をあげますときの手順は？あげる側ともらう側で順番が違う」の節の表にあります。民間の譲渡の掲示板やマッチングの場に載せる方法もあります。

掲示に載せるのは、家財を残すのか、登記の費用は誰が持つのか、引き渡しはいつか、の3点です。あわせて、その年の固定資産税をどの月から相手が持つのか、境界の杭が現地で見つかるのかも、分かる範囲で書き添えます。前の道に車が入れるか、水道や浄化槽がいまも使えるかは、もらう人が最初に聞く項目です。冬に雪で道がふさがる地域なら、見に来られない時期も書いておくと、相手が日程を組めます。条件があいまいなまま話が進むと、最後の書面の段階で崩れます。

空き家バンクで声がかかりやすいのは、水回りが使え、雨漏りがない家です。登録しても問い合わせが来ないまま、次の年の固定資産税の通知が届くなら、3と4を比べる時期です。

3. もらい手がいなければ、建物を壊して相続土地国庫帰属制度で国に渡す

建物のない土地なら、国に引き渡す道があります。建物がある土地は申請できません。法務省の案内では、相続や遺贈で取得した土地を、一定の要件のもとで国に引き渡せる制度と説明されています。

別荘の場合、申請の前に建物を壊すことになります。解体費は、建物の大きさや前の道の広さで変わります。費用の考え方は「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事にあります。壊した時点で、住宅用地の特例も関係がなくなります。

ほかにも条件があります。抵当権などが付いている土地は申請できません。他人が通路として使っている土地なども対象外です。審査手数料は土地1筆あたり14,000円で、承認されると負担金を納めます。負担金は原則20万円です（法務省の案内）。

親が自分で買った別荘を、子が相続したなら、この制度の対象になります。一方、自分で買った別荘は、相続で取得していないので申請できません。別荘を誰がどう手に入れたかが、ここで効いてきます。

4. 解体費を出せなければ、建物と家財を残したまま買取業者に売る

買取は、建物や家財を残したまま手放せる方法です。もらう人を探す時間がかからず、代金を受け取れます。

不動産会社が自ら買主になるときは、雨漏りなどの不具合を買主の側で見込んで価格を決めます。売主の責任を問わない約束で契約するのが通例です。そのぶん、価格は一般の人に売るときより下がります。

売主の側に残るのは、契約書の印紙代や、名義を整える登記の費用です。名義が親のままなら、相続登記は売る場合も先に要ります。島根県の別荘を当社に売る場合の流れと条件は、「島根県の別荘を当社に売るとき、何を確かめ、どこで買えない？」の節にあります。

5. 島根県の別荘の手放し方を選ぶチェック表

印が付いた項目の矢印の先が、向いている方法です。

• □ 建物が建っていて、壊す予定はない → 国庫帰属は使えません。あげますか買取です
• □ 相続登記が済んでいない → どの方法でも、先に相続登記が要ります
• □ 隣の土地の持ち主や親族など、もらってくれそうな人がいる → あげますが候補です
• □ もらう人が、贈与税と登記の費用を自分で払える → あげますが成り立ちやすくなります
• □ 解体費と国への負担金を、自分で用意できる → 国庫帰属が候補です
• □ 手元にお金を残したい、または手放す期限がある → 買取が候補です

「相続登記が済んでいない」に印が付いたら、ほかの答えより先に名義の話です。「もらってくれそうな人」と「費用を払える」の両方に印が付けば、譲る道がいちばん安く済みます。どちらか一方だけなら、話が途中で止まりやすくなります。どれにも印が付かず、建物も壊せないなら、残る道は買取です。

島根県で別荘をあげますときの手順は？あげる側ともらう側で順番が違う

あげる側は名義を整えてから相手を探し、もらう側は税と登記の費用を計算してから返事をします。

順番を逆にすると、話がまとまった後で名義の問題が見つかります。相続登記には、戸籍を集める時間がかかります。相続を知った日から3年という期限も、同時に進んでいます。

1. あげる側（譲る側）の手順：名義を整えてから、もらい手を探す

あげる側は、次の順に進めます。

1. 法務局で登記事項証明書を取り、名義人を確かめる
2. 名義が親のままなら、相続登記を申請する
3. 家財をどこまで残すかを決める
4. 市町村の空き家バンクや、近所の人に声をかける
5. 費用の分け方と引き渡しの日を、書面にまとめる

家財は、全部を片付けなくても構いません。もらう人が使いたい家具もあります。残すものと処分するものを、相手と一緒に決めると無駄が出ません。

島根県内の市町村には、空き家バンクのほか、空き家の改修や家財の処分に使える補助金があります。対象や受付の時期は、市町村ごとに違います。令和8年度に受け付けているかどうかは、それぞれのページで確かめてください。浜田市の2つの補助金は、題名のとおり空き家バンクに登録した物件の改修や家財の処分が対象です。登録してから使う順番になります。

県外に住んでいて、島根県まで何度も通えない人もいます。登記や契約の書類の多くは、郵送でやり取りできます。現地に行く回数を減らす段取りは、「遠方の実家を行かずに売却する方法」の記事が参考になります。

2. もらう側の手順：贈与税と登記の費用を先に計算する

もらう側は、返事をする前に、もらった後の負担を計算します。

1. 現地を見て、雨漏りや水回りの状態を確かめる
2. あげる人に、固定資産税の課税明細を見せてもらう
3. 評価額から、贈与税がかかるかを計算する
4. 登記の税と、県の不動産取得税を見込む
5. 毎年の固定資産税と、管理にかかる費用を見込む

贈与税の基礎控除は、国税庁のタックスアンサー No.4402にある110万円です。評価のしかたは「評価額：もらう人の贈与税・登録免許税・不動産取得税はここから決まる」の項に書いたとおりです。たとえば土地と建物の評価額が合わせて80万円なら、その年にほかの贈与がない限り、贈与税はかかりません。

これとは別に、登記の税がかかります。価格80万円の別荘を贈与で移すと、登録免許税は2%の1万6千円です（登録免許税法 別表第一）。贈与税がゼロでも、登記の税はゼロになりません。

もらう人が会社のときは、税の形が変わります。会社には贈与税がかからず、受け取った分が会社の利益として扱われます。会社で別荘を受け取るなら、顧問の税理士に先に相談してください。

もらった後の暮らしも計算に入れます。冬の雪下ろし、夏の草刈り、水道の凍結対策。島根県の山間部の家では、こうした手間が毎年続きます。もらった翌年から、固定資産税の通知はもらった人に届きます。

3. 贈与契約から登記の移転まで：書類と、あげる側の費用

相手が決まったら、贈与契約書を作り、登記を申請します。

あげる側が用意する書類は、一般には次のとおりです。

• 登記識別情報または権利証
• 印鑑証明書
• 固定資産評価証明書
• 本人確認書類

名義が親のままの別荘なら、相続登記のために戸籍などの書類が追加で必要になります。必要な書類は案件ごとに変わります。司法書士に頼むなら、先に一覧をもらうと抜けが出ません。

あげる側の費用は、名義を整える分が中心です。相続登記の税と報酬がかかります。登記簿の住所が古ければ、住所変更登記の費用もかかります。ローンが残っていた家なら、抵当権の抹消登記の費用も要ります。不動産の贈与契約書には、200円の収入印紙を貼ります（印紙税法 別表第一の第1号文書）。

別荘あげますを実行する際の注意点は3つあります。

• 会社にあげると、あげた側に税が出ることがあります。所得税法第59条は、法人に贈与した資産を、その時の価額で譲渡したものとみなすと定めています
• 固定資産税の精算と、家財の処分の費用を誰が持つかを書面に残します
• 雨漏りなど知っている不具合は、写真を付けて相手に渡します

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

島根県の別荘を当社に売るとき、何を確かめ、どこで買えない？

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

島根県の別荘を譲るか売るかは、名義・もらう人の負担・解体費の3つで決まる

• 名義が先です。親の名義のままでは、譲ることも売ることもできません。相続登記は2024年4月1日から申請の義務になりました。
• もらう人が贈与税と登記の税を払えて、その年の固定資産税の精算と雨漏りの扱いを書面で決められるなら、あげますが成り立ちます。
• もらい手がいなくても、解体費と負担金を出せるなら、建物を壊して国庫帰属を使えます。
• もらい手がいない、期限がある、お金を残したい。このどれかに当たるなら、買取の金額と比べてから決めます。

当社は島根県の別荘も建物と家財を残したまま買い取り、敷地の畑で農地法の許可が出ない部分は買い取りません。

当社の見方

相続した物件では、戸籍などの書類が追加で必要になります。

ご用意いただく書類は、個別のご案件によります。

ご負担いただく費用は、個別のご案件によります。

リースバック（売却後も賃借人として住み続ける形）も積極的にお受けしています。

買い取れない物件や、売らないほうがよい場合は、正直にそうお伝えしています。

東京都大田区の土地（古家付きを含む）を、買取金額1,000万円台後半で買い取りました（2025年に取引）。

東京都文京区の土地（古家付きを含む）を、買取金額5,000万円台後半で買い取りました（2025年に取引）。

東京都世田谷区の空き家になっていた戸建てを、約1,100万円で買い取りました。

神奈川県横浜市鶴見区の土地を、約650万円で買い取りました。

よくある質問：島根県の別荘を無償で譲るときのもらい手・名義・国庫帰属・税・雨漏り

Q1. タダでもらってくれる人がいないときは、どうすればいいですか

空き家バンクに登録しても声がかからない家は、条件を変えるか、手放し方を変えます。家財の処分や改修に、市町村の補助金が使えるかをまず確かめてください。もらう側の負担が軽くなれば、手を挙げる人が出ることもあります。それでも見つからなければ、建物を壊して国庫帰属を使うか、買取に出すかの2つです。解体費を出せるかどうかが分かれ目になります。

Q2. 相続登記をしないまま、別荘を譲ったり売ったりできますか

できません。贈与も売買も、今の名義人から相手へ名義を移す登記をします。名義人が亡くなった親なら、先に相続人の名義にします。相続人が複数いれば、誰の名義にするかを遺産分割の話し合いで決めます。期限の数え方は、「名義：親の名義のままでは、譲る話を始められない」の項のとおりです。

Q3. 建物付きの別荘でも、相続土地国庫帰属制度は使えますか

使えません。建物がある土地は、申請の対象外です。建物を壊し、更地にしてから申請します。物置や車庫が残っている場合も、扱いを先に確かめてください。申請先は法務局で、申請の前に相談の窓口を使えます。

Q4. 評価額が110万円以下なら、もらう人に贈与税はかかりませんか

その年にほかの人から財産をもらっていなければ、かかりません。基礎控除の110万円は、受け取る1人が1年間にもらった合計に対して使います。同じ年に親から現金をもらっていれば、別荘の評価額と合算します。評価額も、固定資産税の数字をそのまま使えるとは限りません。土地は路線価や倍率で評価し直します。

Q5. 別荘を会社にあげると、あげた側にも税金がかかりますか

かかることがあります。個人が会社に資産を贈与すると、その時の価額で売ったものとみなされます（所得税法第59条）。親が買った頃より値上がりしていれば、あげた側に譲渡所得の税が出ます。島根県の古い別荘では値下がりしていることも多いのですが、計算は個別です。会社の側では、受け取った分が利益になります。税務署か税理士に確かめてから進めてください。

Q6. 譲った後に雨漏りが見つかったら、直す責任がありますか

譲るときに直す約束をしていなければ、責任を問われにくい扱いです。民法第551条の推定があるためです。ただ、契約書に「屋根を直してから渡す」と書いたなら、その約束が優先します。言った言わないを避けるには、渡す前の屋根や天井の写真を、契約書と一緒に相手へ渡しておくことです。